Arras penitenciales, confirmatorias y penales: diferencias al vender en Madrid

Cuando un comprador y un vendedor cierran el precio de una vivienda en Madrid, el paso previo a la escritura suele ser un contrato de arras. Es un acuerdo privado en el que el comprador entrega una cantidad a cuenta —habitualmente el 10 % del precio— para reservar la operación. El problema es que la palabra arras designa tres figuras jurídicas muy distintas, y firmar una u otra cambia por completo lo que ocurre si alguna de las partes incumple. Conviene saber qué se está firmando antes de estampar la rúbrica.

Arras penitenciales: la opción de desistir pagando

Son las más habituales en la compraventa de vivienda y están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil. Permiten a cualquiera de las dos partes desistir del contrato: si el que se echa atrás es el comprador, pierde la cantidad entregada; si es el vendedor, debe devolverla duplicada. Es decir, funcionan como una especie de "derecho a arrepentirse" con precio conocido de antemano.

Para el propietario esto tiene una lectura doble. Le da flexibilidad para retirarse si aparece una oferta mejor o cambia de planes, pero también deja al comprador la puerta abierta a desistir perdiendo solo su señal. Por eso, en operaciones de alto standing donde el vendedor quiere seguridad de cierre, no siempre son la mejor elección. Es importante que el contrato indique expresamente que las arras son penitenciales; si no se dice nada, los tribunales no las presumen y pueden interpretarse como confirmatorias.

Arras confirmatorias: la venta va en serio

No aparecen reguladas como tales, sino que derivan de las reglas generales de las obligaciones. Aquí la señal no da derecho a desistir: es simplemente un anticipo del precio y una confirmación de que el contrato de compraventa ya existe y obliga a ambas partes. Si el comprador incumple, el vendedor no se limita a quedarse con la señal: puede exigir el cumplimiento forzoso de la venta o reclamar una indemnización por los daños reales que le haya causado el incumplimiento, conforme al artículo 1.124 del Código Civil.

Son la opción más protectora para quien quiere asegurarse de que la operación llega a notaría. El inconveniente es que, ante un impago, la vía suele ser judicial y más lenta que quedarse sin más con la cantidad entregada.

Arras penales: la indemnización pactada de antemano

Funcionan como una cláusula penal: las partes fijan por adelantado la cantidad que pagará quien incumpla, en concepto de indemnización. A diferencia de las penitenciales, no autorizan a desistir libremente; el contrato sigue siendo obligatorio y, según cómo se redacte, la parte cumplidora puede quedarse con la penalización y además exigir que la compraventa se ejecute. Dan mucha seguridad, pero exigen una redacción cuidadosa para dejar claro el alcance de la pena.

• Penitenciales: permiten desistir; el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve duplicada.
• Confirmatorias: no permiten desistir; se puede exigir el cumplimiento de la venta.
• Penales: fijan una indemnización pactada de antemano por incumplimiento.

Qué debe vigilar el propietario

La clave está en que el contrato diga con claridad qué tipo de arras son y qué consecuencias tiene cada incumplimiento. Un texto ambiguo es una fuente segura de conflicto. También conviene detallar el precio total, la cantidad entregada, la fecha límite para firmar ante notario, quién asume cada gasto y el estado de cargas del inmueble. En viviendas de lujo, donde las cifras son elevadas, cada cláusula tiene un impacto económico grande, así que merece la pena revisar el redactado con un profesional antes de firmar. Puedes ampliar cómo se estructura el documento en nuestra guía sobre el contrato de arras y sobre la condición suspensiva por financiación, muy útil cuando el comprador depende de una hipoteca.