En resumen: Una comisión del 2 % sobre el precio de venta, más el 21 % de IVA, supone 24.200 € por cada millón de euros. Frente a una comisión hipotética del 4 %, el propietario pagaría 24.200 € menos por cada millón. Lo decisivo, en todo caso, es el dinero neto que le queda y el servicio que recibe a cambio.
La comisión inmobiliaria se discute en porcentajes, pero se paga en euros. En el alto standing de Madrid, donde muchos precios superan el millón de euros, cada punto porcentual supone 10.000 € o más, sin contar el IVA. Por eso merece la pena hacer las cuentas completas, con el IVA y con el efecto en el IRPF, antes de firmar el encargo de venta. Los ejemplos de este artículo son hipotéticos y sirven para comparar: no reflejan las tarifas de ninguna agencia concreta.
¿Cuánto es una comisión del 2 % en euros?
El cálculo es sencillo: el 2 % del precio de venta más el 21 % de IVA sobre ese importe. Ejemplo: la tabla compara el coste total con una comisión del 2 % y con otra hipotética del 4 %, ambas con IVA.
| Precio de venta | Al 2 % con IVA | Al 4 % con IVA | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 900.000 € | 21.780 € | 43.560 € | 21.780 € |
| 1.500.000 € | 36.300 € | 72.600 € | 36.300 € |
| 2.500.000 € | 60.500 € | 121.000 € | 60.500 € |
Ejemplo: si la comparación se hiciera con un 5 %, en la vivienda de 1.500.000 € la comisión sería de 90.750 € con IVA, y la diferencia frente al 2 % subiría a 54.450 €. Son cantidades comparables al coste de una reforma o a buena parte de los impuestos de la operación, así que la comisión merece el mismo análisis que el precio de salida.
¿La comisión del 2 % lleva el IVA incluido?
Depende de cómo se exprese en el encargo, y es lo primero que hay que aclarar. Los honorarios de la agencia son un servicio sujeto al tipo general del IVA, el 21 %, y el propietario particular no puede deducirlo: para él es un coste. Ejemplo: en una venta de 1.000.000 €, un «2 % más IVA» son 24.200 €, mientras que un «2 % IVA incluido» son 20.000 € (16.528,93 € de base y 3.471,07 € de IVA).
Conviene revisar también la base de cálculo: lo razonable es que el porcentaje se aplique sobre el precio de venta que figure en la escritura, no sobre el precio de salida, y que el encargo aclare si comprende el garaje, el trastero o el mobiliario que se venda con la vivienda.
¿Cuánto se recupera de la comisión en el IRPF?
La comisión, con su IVA, es un gasto inherente a la venta y, según el artículo 35 de la Ley del IRPF, se resta del valor de transmisión. Eso reduce la ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro, cuyos tipos desde 2025 son del 19 % hasta 6.000 €, del 21 % hasta 50.000 €, del 23 % hasta 200.000 €, del 27 % hasta 300.000 € y del 30 % por encima.
La consecuencia práctica es que la diferencia entre dos comisiones se suaviza, pero no desaparece. Ejemplo: en la vivienda de 1.500.000 €, si la base del ahorro del vendedor supera los 300.000 € incluso después de restar la comisión, cada euro de más en honorarios ahorra 0,30 € de impuesto. La diferencia de 36.300 € entre el 2 % y el 4 % quedaría en unos 25.410 € netos (36.300 € × 0,70). Si la ganancia está exenta en su totalidad, por ejemplo por reinversión de todo el importe obtenido en otra vivienda habitual o por venta de la vivienda habitual por un mayor de 65 años, no hay ese efecto fiscal y la diferencia es íntegra. Puede hacer sus propios números con la calculadora de ganancia patrimonial y ver el detalle de los tramos de la base del ahorro.
¿Una comisión más baja significa menos servicio?
No tiene por qué. Lo que determina el servicio no es el porcentaje, sino lo que el encargo compromete por escrito. En una venta de alto standing, antes de firmar conviene comprobar que figuran, al menos:
- Una valoración justificada con comparables reales de la zona y una estrategia de precio razonada.
- Reportaje fotográfico profesional, planos y un dosier de venta cuidado.
- Una difusión adecuada al perfil de comprador, con la discreción que pida el propietario.
- El filtrado de interesados y la verificación de su solvencia antes de las visitas.
- La negociación de las ofertas y el acompañamiento hasta la firma en la notaría.
Si todo eso está escrito, la comparación entre porcentajes es directa. Si falta la mitad, ningún porcentaje es barato.
¿Qué revisar en el encargo además del porcentaje?
El porcentaje es solo una parte del precio real del servicio. Estos son los puntos que conviene leer con calma:
| Punto | Qué comprobar |
|---|---|
| Base de cálculo | Precio de escritura; si comprende garaje, trastero o muebles |
| IVA | Si el porcentaje es «más IVA» o «IVA incluido» |
| Mínimos | Si hay un importe mínimo por operación que altere el porcentaje |
| Gastos aparte | Qué se factura por separado, como certificados o notas simples |
| Duración | Plazo, prórrogas y forma de resolver el encargo |
| Exclusiva | Condiciones y qué ocurre si el propietario vende directamente |
| Comprador posterior | Plazo y compradores identificados por escrito |
Si va a firmar en exclusiva, lea antes exclusiva o multiagencia al vender; y si quiere una guía para la reunión con la agencia, tiene las preguntas que hacer a una inmobiliaria antes de firmar.
¿El porcentaje influye en el precio al que se vende?
Ni una comisión alta garantiza un precio mejor ni una baja lo garantiza. El precio final depende sobre todo de cómo se fija el precio de salida, de la presentación de la vivienda, de a quién llega y de cómo se negocian las ofertas. Lo que sí hace el porcentaje, frente a un importe fijo, es vincular el honorario de la agencia al precio final. Salir al mercado con un precio inflado para «dejar margen» suele alargar la venta; lo explicamos en cómo negociar la oferta de compra. Por eso, la cifra que hay que comparar es el dinero neto que le queda al propietario al final, como calculamos en cuánto dinero le queda limpio tras vender.
En Luxor Haus trabajamos con una comisión de hasta el 2 % y con honorarios claros, cerrados desde el principio, que el encargo recoge por escrito junto con los servicios. Si quiere entender cómo funcionan las comisiones en general, tiene la guía de la comisión inmobiliaria al vender vivienda en Madrid y la guía completa para vender una vivienda de lujo en Madrid. Y para partir de un precio bien fundamentado, puede pedir una valoración sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra una inmobiliaria con una comisión del 2 %?
El 2 % del precio de venta más el 21 % de IVA, salvo que el encargo diga que el IVA está incluido. Ejemplo: en una venta de 1.000.000 €, 20.000 € más 4.200 € de IVA, 24.200 € en total.
¿La comisión del 2 % se calcula sobre el precio de salida o sobre el de venta?
Sobre lo que diga el encargo. Lo razonable es que se aplique sobre el precio de venta escriturado y que se aclare si comprende el garaje, el trastero o el mobiliario.
¿La comisión se descuenta en la declaración de la renta?
Se resta del valor de transmisión como gasto de la venta, con lo que reduce la ganancia patrimonial. Si la ganancia tributa, el ahorro depende del tramo de la base del ahorro, entre el 19 % y el 30 %.
¿Una comisión más baja garantiza más dinero neto?
No lo garantiza. Reduce los honorarios, pero el resultado final depende del precio al que se venda la vivienda y del resto de gastos e impuestos de la operación.
¿Qué conviene pedir por escrito antes de aceptar una comisión?
El porcentaje o el importe con y sin IVA, la base de cálculo, los servicios concretos, la duración, las condiciones de exclusiva y la cláusula de comprador posterior.
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