Cómo computan la terraza y el jardín al valorar una vivienda de lujo

Casi todos los anuncios de vivienda premium en Madrid suman los metros exteriores a los interiores y publican una sola cifra. Es cómodo, pero no es así como se valora, ni como lo va a leer el tasador del banco del comprador. Un ático de 180 m² interiores con 90 m² de terraza no es una vivienda de 270 m². Entender cómo computa cada tipo de superficie evita dos problemas muy caros: partir de un precio inflado y quedarse sin argumentos cuando llega la tasación.

Superficie construida, útil y computable

Conviene separar tres conceptos que se confunden a diario. La superficie útil es la pisable dentro de los cerramientos. La construida incorpora tabiquería y cerramientos, y la construida con elementos comunes añade el reparto del portal, escaleras y zonas comunes. Y luego está la superficie computable a efectos de valoración, que es la que realmente se usa para calcular el precio.

Los espacios exteriores de uso privativo no valen lo mismo que los interiores. En la práctica comercial, los metros de terraza se ponderan con un coeficiente inferior al de los interiores, que baja cuando la terraza es poco utilizable (estrecha, sin acceso desde la zona de día, sin protección solar) y sube cuando es una terraza de calidad, con instalaciones, sombra y continuidad con el salón. En tasación hipotecaria, desde agosto de 2025 la terraza no forma parte de la superficie útil: el informe la desglosa y, si tiene un valor propio, la valora de forma independiente, con un criterio que el tasador debe justificar. El Catastro computa las terrazas cubiertas al 50 % de su superficie, o al 100 % si están cerradas por tres de sus cuatro lados, y por eso la superficie catastral rara vez coincide con la del anuncio. Si te ha aparecido ese desajuste, te interesa metro cuadrado útil frente a construido.

El jardín y la parcela juegan aparte

En un chalé, el jardín no se pondera: forma parte de la parcela y se valora como suelo, con su propio precio unitario, que nada tiene que ver con el de la construcción. Esto tiene consecuencias prácticas:

• Una parcela grande con casa pequeña se valora principalmente por el suelo y por el aprovechamiento urbanístico que quede disponible.
• El ajardinamiento, el riego automático o la iluminación exterior aportan, pero como mejora, no como metros.
• La piscina suma valor comercial y facilita la venta, aunque no siempre recupera su coste de ejecución en el precio.

El desglose completo está en valor de la parcela frente a la construcción.

Cuándo la terraza vale más que el coeficiente

El coeficiente es un punto de partida técnico, no el final de la historia. En determinados productos, el exterior es precisamente lo que compra el cliente y el mercado paga por encima de cualquier ponderación: áticos con terraza envolvente y vistas despejadas, plantas bajas con jardín privado en fincas señoriales del centro, o terrazas orientadas al sur con posibilidad de comedor exterior. En esos casos, la valoración se sostiene en comparables de producto equivalente, no en una fórmula. Lo desarrollamos para el caso concreto del ático en cuánto vale un ático en Madrid.

Qué revisar antes de publicar

Antes de sacar la vivienda al mercado conviene comprobar cuatro cosas. Que la terraza esté reflejada en la escritura y en el Registro tal y como está hoy, sin cerramientos ni ampliaciones sin legalizar. Que la superficie catastral y la registral no presenten discrepancias relevantes, porque el comprador las verá. Que el uso de la terraza sea privativo y no un elemento común con derecho de uso, matiz que cambia el valor y que debe constar en los estatutos de la comunidad. Y que los planos del dosier separen con claridad interior y exterior, indicando ambas superficies. Publicar una cifra agregada sin desglose genera desconfianza en cuanto el comprador pide el plano, y en el alto standing la confianza es parte del precio.

Cómo computa la terraza según quién mida

Terrazas y cerramientos en Madrid

En la ciudad de Madrid, la Modificación de las Normas Urbanísticas del Plan General de 1997, aprobada definitivamente el 8 de noviembre de 2023, fomenta que los edificios incorporen balcones y terrazas abiertos y, según aclara la propia Dirección General de Planeamiento del Ayuntamiento, incluye cautelas para desincentivar o impedir su cierre posterior. Por eso, antes de valorar como interior una terraza acristalada en la capital, conviene comprobar su situación urbanística, como explicamos en cerramiento de terraza sin licencia al vender.

Preguntas frecuentes

¿La terraza cuenta como metros de la vivienda?

Depende de quién mida. En la tasación hipotecaria, desde el 12 de agosto de 2025 la terraza no forma parte de la superficie útil: el informe debe desglosarla y, si tiene valor propio, valorarla de forma independiente. El Catastro sí incluye las terrazas cubiertas en la superficie construida, al 50 % o al 100 % si están cerradas por tres de sus cuatro lados.

¿Qué cambió en 2025 en la tasación de las terrazas?

Hasta entonces, la superficie útil de tasación incluía la mitad de los espacios exteriores privativos cubiertos, como terrazas y balcones. La Orden ECM/599/2025 eliminó esa referencia: ahora la superficie útil excluye los espacios exteriores y el informe debe recoger en una tabla los de uso privativo, cubiertos y descubiertos. Además, si el tasador no usa la superficie útil comprobada, debe justificarlo.

¿Una terraza acristalada cuenta como superficie interior?

Solo con garantías si el cierre está legalizado. El Catastro computa al 100 % la terraza cubierta cerrada por tres de sus cuatro lados, pero eso no legaliza la obra. Si el cierre no tiene el título habilitante municipal, el tasador puede no darle valor de vivienda y el comprador lo detectará, así que conviene revisarlo con un arquitecto antes de fijar el precio.