La condición resolutoria explícita al vender con pago aplazado en Madrid

En la mayoría de las compraventas de vivienda en Madrid, el comprador paga todo el precio en el momento de firmar la escritura. Pero hay operaciones —especialmente entre particulares, en ventas entre familiares o cuando el comprador va a completar el pago con una venta pendiente— en las que una parte del precio queda aplazada. En esos casos, el vendedor asume un riesgo evidente: entregar la vivienda y no cobrar el resto. La condición resolutoria explícita es la herramienta que el Código Civil pone a su disposición para protegerse.

Qué es y en qué se basa

Es una cláusula que se incorpora a la escritura de compraventa y que establece que, si el comprador no paga el precio aplazado en los plazos pactados, el contrato queda resuelto y la vivienda vuelve al vendedor. Se apoya en el artículo 1.504 del Código Civil, que regula específicamente la resolución en la venta de inmuebles por falta de pago del precio. La gran ventaja frente a otras garantías es que puede inscribirse en el Registro de la Propiedad: cualquiera que consulte la nota simple verá que sobre esa vivienda pesa una condición resolutoria, lo que protege al vendedor incluso frente a terceros que compren después.

Cómo funciona ante un impago

Si el comprador deja de pagar, el vendedor debe requerirle el pago, normalmente mediante requerimiento notarial o judicial, tal y como exige el artículo 1.504. Solo después de ese requerimiento, y si el comprador no atiende su obligación, puede activarse la resolución. Con la condición inscrita en el Registro, la reinscripción de la vivienda a nombre del vendedor es mucho más ágil que si tuviera que reclamar únicamente una deuda. Sin esta cláusula, el vendedor impagado se convierte en un simple acreedor: podría reclamar el dinero, pero no recuperar con facilidad la propiedad, que seguiría a nombre del comprador.

• Sin condición resolutoria: el vendedor solo puede reclamar la deuda como acreedor.
• Con condición resolutoria inscrita: puede recuperar la vivienda y hacerlo valer frente a terceros.
• Requisito imprescindible: requerir el pago antes de resolver, según el Código Civil.

Cuándo tiene sentido incorporarla

Es especialmente recomendable siempre que el precio no se cobre íntegramente en la firma. También conviene combinarla con otras garantías, como una parte del precio en efectivo suficiente para cubrir el riesgo, un aval o una hipoteca en garantía del pago aplazado. En viviendas de alto standing, donde las cifras aplazadas pueden ser muy elevadas, blindar el cobro es tan importante como cerrar un buen precio. Conviene recordar, además, que aplazar el cobro puede tener efectos fiscales: la ganancia patrimonial en el IRPF puede imputarse a medida que se van cobrando los plazos, algo que interesa analizar antes de firmar.

La importancia de la redacción

Como toda cláusula con consecuencias tan potentes, su eficacia depende de que esté bien redactada: importe y calendario del pago aplazado, forma de acreditar los pagos, procedimiento de requerimiento y efectos exactos de la resolución (por ejemplo, si el vendedor puede quedarse con parte de lo cobrado en concepto de indemnización). Por eso conviene que la escritura la prepare un profesional y que el notario la revise antes de la firma. Si estás pensando en vender con pago aplazado, revisa también nuestra guía sobre las formas de cobro en la venta para elegir la fórmula más segura.