Gastos que reducen la ganancia patrimonial al vender en Madrid

Cuando se vende una vivienda, la ganancia patrimonial que tributa en el IRPF no es la simple diferencia entre lo que se pagó y lo que se cobra. La ley permite aumentar el valor de adquisición con determinados gastos e inversiones y reducir el valor de transmisión con los costes de la venta. Aplicarlo bien puede rebajar de forma notable la factura fiscal; ignorarlo significa pagar de más. La clave está en saber qué se puede sumar y, sobre todo, en poder demostrarlo.

Qué suma al valor de adquisición

El valor de compra no es solo el precio de la escritura. La normativa del IRPF permite añadirle los gastos y tributos que en su día pagó el comprador, además de las inversiones de mejora. Se pueden incorporar:

• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA e IAJD pagados al adquirir.
• Los honorarios de notaría, Registro y gestoría de la compra.
• La comisión de la inmobiliaria si intervino en la adquisición.
• Las inversiones y mejoras que aumentaron el valor o la vida útil del inmueble.

Cuanto mayor sea el valor de adquisición así calculado, menor será la ganancia y menor el impuesto.

Mejora frente a gasto de conservación: la distinción decisiva

Aquí está el punto que más confusión genera. Hacienda solo admite sumar las obras de mejora o ampliación, no los gastos de conservación y reparación. La diferencia es sustancial:

• Mejora: lo que amplía la vivienda o eleva su calidad y valor, como cerrar una terraza, instalar climatización que antes no existía, una reforma integral que renueva instalaciones, o construir una piscina.
• Conservación: lo que mantiene el inmueble en uso, como pintar, sustituir un electrodoméstico, arreglar una avería o cambiar un sanitario roto. Esto no suma al valor de adquisición.

La frontera no siempre es nítida, y ante la duda conviene documentar con detalle el alcance de la obra. Una reforma que renueva por completo cocina, baños e instalaciones tiene mucha mejor defensa como mejora que un simple lavado de cara.

Qué resta del valor de transmisión

Del precio de venta se descuentan los gastos y tributos que asume el vendedor con motivo de la operación. Los más habituales son la plusvalía municipal cuando la paga el transmitente, la comisión de la inmobiliaria, el coste del certificado energético y, en su caso, la cancelación registral de la hipoteca. Todos ellos reducen la ganancia sujeta a tributación. Es una de las razones por las que conviene tener claros de antemano todos los gastos de vender una casa en Madrid: muchos, además de un coste, son un ahorro fiscal.

Sin factura no hay deducción

La regla de oro es que todo lo que se pretenda sumar o restar debe estar respaldado por factura completa y justificante de pago. Hacienda no admite presupuestos, recibos genéricos ni pagos en efectivo sin rastro. Por eso conviene conservar durante años las facturas de las obras de mejora, las escrituras de compra con sus gastos e impuestos, y los justificantes de los gastos de venta. Reunir esta documentación antes de calcular la ganancia patrimonial del IRPF es lo que separa una liquidación optimizada de un pago excesivo. En operaciones de alto valor, donde cada punto porcentual sobre la ganancia representa una cifra elevada, este trabajo previo compensa con creces y conviene contrastarlo con un asesor fiscal antes de firmar.