Impuesto de sucesiones antes de vender una vivienda heredada en Madrid

Antes de poder vender una vivienda heredada hay un paso que no se puede saltar: aceptar la herencia, liquidar el Impuesto de Sucesiones e inscribir el inmueble a nombre de los herederos. Sin ese recorrido, la vivienda no está a nombre de quien pretende venderla y la operación no puede escriturarse. En la Comunidad de Madrid, además, la fiscalidad de la herencia es especialmente favorable, pero tiene sus plazos y sus reglas, y conviene conocerlas para no cometer errores que salgan caros después.

El plazo de seis meses que hay que respetar

El Impuesto de Sucesiones se autoliquida en un plazo de seis meses desde el fallecimiento. Dentro de ese periodo se puede solicitar una prórroga de otros seis meses, siempre que se pida antes de que venza el plazo inicial. Presentar fuera de plazo acarrea recargos, intereses y posibles sanciones, de modo que este es el primer frente que hay que ordenar. En paralelo se tramitan la escritura de aceptación y adjudicación de herencia y, después, la inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.

La bonificación del 99 % en Madrid

La Comunidad de Madrid aplica una bonificación del 99 % en la cuota del Impuesto de Sucesiones para los herederos más cercanos: cónyuge, hijos, nietos y padres (grupos I y II de parentesco). En la práctica, esto significa que estos herederos apenas pagan una fracción mínima del impuesto que correspondería en otras comunidades. Existen además bonificaciones para hermanos, tíos y sobrinos, en porcentajes menores. Aun con la bonificación, la presentación del impuesto sigue siendo obligatoria: no se paga apenas nada, pero hay que declarar en plazo.

El valor de la vivienda: clave para lo que viene después

Al heredar, la vivienda debe declararse por un valor, y ese dato tiene una doble importancia. Por un lado, sirve de base para el Impuesto de Sucesiones; por otro, se convierte en el valor de adquisición a efectos del IRPF cuando más adelante se venda. La norma exige declarar, como mínimo, el valor de referencia de Catastro cuando este existe. Declarar un valor demasiado bajo para "ahorrar" en la herencia es un error frecuente: como la sucesión está prácticamente bonificada, no se gana casi nada, y en cambio se dispara la futura ganancia patrimonial al vender, porque la diferencia entre el precio de venta y ese valor de adquisición será mayor.

Del impuesto a la venta

Una vez liquidada la sucesión e inscrita la vivienda, ya se puede vender con normalidad. Conviene tener presente que la venta genera dos obligaciones fiscales adicionales para los herederos vendedores:

• La ganancia patrimonial en el IRPF, calculada sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor por el que se heredó, minorada por los gastos deducibles.
• La plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo desde que el causante adquirió el inmueble hasta la venta.

Cuando hay varios herederos, la vivienda queda en proindiviso, y para vender será necesario el acuerdo de todos ellos. Ordenar primero la herencia, declarar un valor coherente y planificar la venta con visión de conjunto es lo que evita pagar de más y permite que la operación fluya. En viviendas de alto valor, donde las cifras son elevadas, contrastar todo con un asesor fiscal antes de firmar es una inversión que se rentabiliza sobradamente. Para el detalle práctico de la operación, resulta útil repasar la guía específica sobre vender una vivienda heredada en Madrid.