Una permuta tributa como dos transmisiones simultáneas: cada parte tributa en el IRPF por la ganancia del inmueble que entrega, si la hay, tomando como valor de transmisión el mayor de los dos valores de mercado; por el que recibe paga el ITP, o el IVA y el AJD si se lo entrega un empresario en primera entrega; y por el inmueble urbano que transmite, la plusvalía municipal, salvo que no haya incremento de valor. Sin dinero de por medio también hay impuestos.
La permuta es un contrato tan antiguo como la compraventa y está regulado en el artículo 1538 del Código Civil: cada parte se obliga a dar una cosa para recibir otra. En el mercado inmobiliario madrileño reaparece con frecuencia en operaciones entre particulares que quieren cambiar de vivienda sin pasar por dos compraventas encadenadas, en permutas de solar por obra futura y en reestructuraciones familiares o societarias. El error más caro es asumir que, como no hay dinero de por medio, no hay impuestos. Los hay, y en general más de los que se esperan.
Dos transmisiones, no una
Fiscalmente, una permuta equivale a dos transmisiones simultáneas: cada parte transmite su inmueble y adquiere el del otro. Eso significa que cada permutante puede ser a la vez vendedor a efectos de IRPF y plusvalía municipal, y comprador a efectos del impuesto que grava la adquisición. Si los valores no son iguales, lo habitual es compensar la diferencia en metálico. Esa compensación no cambia la naturaleza del contrato si así lo quieren las partes; si su intención no consta, sigue siendo permuta mientras el valor del inmueble entregado supere al del dinero (artículo 1446 del Código Civil).
IRPF: cómo se calcula la ganancia
La ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble que se entrega y su valor de transmisión. La particularidad está en este último: en las permutas, el valor de transmisión es el mayor de estos dos importes, el valor de mercado del bien entregado o el valor de mercado del bien que se recibe a cambio. Esta regla, propia de las permutas en la normativa del IRPF, impide rebajar artificialmente la tributación asignando valores bajos a ambos inmuebles.
Al valor de adquisición se le suman los gastos e impuestos inherentes a la compra en su día y las inversiones de mejora acreditadas; al de transmisión se le restan los gastos soportados por el transmitente. La ganancia resultante se integra en la base del ahorro y tributa por los tramos correspondientes, tal y como detallamos en IRPF y ganancia patrimonial al vender.
Dos matices relevantes para propietarios en la Comunidad de Madrid:
- Exención por reinversión en vivienda habitual. Si el inmueble entregado era la vivienda habitual y el recibido pasa a serlo, puede aplicarse la exención por reinversión, siempre que se cumplan los requisitos de residencia y plazos. Conviene documentarlo desde el primer momento.
- Exención para mayores de 65 años. La transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta también cuando se instrumenta por permuta.
ITP o IVA, AJD y plusvalía municipal
Cada permutante tributa por lo que adquiere. Si ambos son particulares, la operación queda sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y cada uno liquida por el inmueble recibido, aplicando el tipo de la Comunidad de Madrid sobre la mayor de estas magnitudes: el valor declarado o el valor de referencia catastral. Si uno de los permutantes es empresario o promotor y transmite en el ejercicio de su actividad, esa entrega puede quedar sujeta a IVA, con la escritura gravada además por Actos Jurídicos Documentados; el análisis previo es imprescindible porque el coste cambia sustancialmente, como recogemos en IVA o ITP en la compraventa.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —la plusvalía municipal— se devenga por cada inmueble urbano transmitido y lo paga el transmitente de cada uno. Es decir, en una permuta entre particulares hay dos liquidaciones, una por cada parte, ante el ayuntamiento correspondiente y en el plazo de treinta días hábiles. Si se acredita que no ha habido incremento de valor del terreno, no se paga, aunque la transmisión debe declararse igualmente.
Cautelas antes de firmar
Una permuta bien hecha exige tasar o valorar ambos inmuebles con criterio profesional, porque de esos valores dependen el IRPF de las dos partes y la base del ITP. Además, hay que revisar cargas, hipotecas pendientes y su cancelación o asunción, la situación arrendaticia de cada inmueble y la coherencia registral y catastral de las descripciones. Si hay diferencia de valor compensada en dinero, debe constar con claridad en la escritura junto con el medio de pago.
Por su complejidad, la permuta rara vez es la vía más eficiente cuando el objetivo real es simplemente cambiar de casa: en muchos casos sale mejor vender y comprar con la operación coordinada. Antes de decidir, conviene tener una valoración fiable de lo que se entrega; en Luxor Haus la entregamos de forma confidencial y trabajamos con una comisión máxima del 2 % para el propietario.
Qué impuesto paga cada permutante
| Impuesto | Por qué inmueble | Regla clave |
|---|---|---|
| IRPF | El que entrega | Mayor de los dos valores de mercado |
| ITP (entre particulares) | El que recibe | Valor de referencia o declarado, si es mayor |
| IVA y AJD | El que recibe de un empresario en primera entrega | En lugar del ITP |
| Plusvalía municipal | El urbano que entrega | 30 días hábiles tras la transmisión; sin incremento de valor no se paga |
Preguntas frecuentes
¿Se pagan impuestos en una permuta aunque no haya dinero?
Sí. Fiscalmente, la permuta equivale a dos transmisiones: cada permutante vende el inmueble que entrega y adquiere el que recibe. Por eso cada uno puede tener que declarar una ganancia en el IRPF, pagar el impuesto de la adquisición y liquidar la plusvalía municipal.
¿Qué valor se toma para calcular la ganancia en el IRPF?
La ganancia es la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble que se entrega y el mayor de dos importes: el valor de mercado del inmueble entregado o el del inmueble recibido. Lo establece el artículo 37.1.h) de la Ley del IRPF.
¿Sigue siendo permuta si una de las partes añade dinero?
Según el artículo 1446 del Código Civil, el contrato se califica primero por la intención manifiesta de las partes. Si no consta, se considera permuta cuando el valor del inmueble entregado supera al del dinero, y compraventa en caso contrario. Conviene dejarlo claro en la escritura con el asesoramiento del notario.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una permuta?
La paga cada permutante por el inmueble urbano que transmite, de modo que en una permuta entre particulares hay dos liquidaciones. En actos entre vivos, el plazo para presentarla es de 30 días hábiles desde la transmisión. Si se acredita que no ha habido incremento de valor del terreno, no se paga, aunque la transmisión debe declararse igualmente.
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