El IBI se devenga el 1 de enero (art. 75 del TRLRHL): el recibo entero va a quien era titular ese día, normalmente el propietario. Pero el Tribunal Supremo (sentencia de 15 de junio de 2016) permite al vendedor que lo paga, salvo pacto en contrario, repercutir al comprador la parte proporcional desde la entrega. Ambas reglas siguen vigentes en 2026.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es uno de los gastos que más dudas genera cuando se firma una compraventa en la Comunidad de Madrid. La pregunta se repite en casi todas las operaciones: si vendo mi vivienda en junio, ¿tengo que pagar yo todo el recibo del año o puedo repartirlo con el comprador? La respuesta tiene matices legales que conviene conocer antes de sentarse a negociar.
Quién es el obligado al pago ante el Ayuntamiento
El IBI se devenga el 1 de enero de cada año. Así lo establece el artículo 75 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Esto significa que el sujeto pasivo del impuesto, es decir, la persona a la que el Ayuntamiento de Madrid le va a girar el recibo, es quien figure como propietario a fecha 1 de enero. Si usted vende en junio, para la Administración el obligado al pago sigue siendo usted, aunque a mitad de año la vivienda ya no sea suya.
Este es un punto clave: frente al Ayuntamiento no cabe discusión. El recibo llega a nombre del titular de enero y debe abonarse. La cuestión del reparto es un asunto privado entre vendedor y comprador.
La sentencia del Tribunal Supremo que permite el prorrateo
Durante años se dio por hecho que el vendedor cargaba con todo el IBI del ejercicio. La sentencia del Tribunal Supremo número 409/2016, de 15 de junio, cambió el enfoque. El Alto Tribunal aclaró que, salvo pacto en contrario, el vendedor que abona el IBI puede repercutir la parte proporcional al comprador en función del tiempo que cada uno ha sido propietario durante el año.
La expresión clave es «salvo pacto en contrario». La regla es dispositiva: las partes pueden acordar lo que quieran. Lo habitual y recomendable es dejarlo por escrito en el contrato de arras y después en la escritura, para evitar reclamaciones posteriores.
Si nada se pacta, el criterio del Tribunal Supremo actúa como norma supletoria: el vendedor tiene derecho a reclamar al comprador la parte proporcional aunque no figure en el contrato. Ahora bien, reclamar después de la firma es incómodo y puede acabar en un pequeño litigio por unos cientos de euros. Por eso lo sensato es no dejarlo al azar y fijarlo negro sobre blanco antes de escriturar.
Cómo se calcula el reparto
El prorrateo se hace por días de titularidad. El criterio más limpio es sencillo:
- Se toma la cuota anual del recibo del IBI.
- Se divide entre los 365 días del año.
- Se multiplica por los días que cada parte ha sido propietaria.
Ejemplo: un IBI anual de 1.800 euros en una vivienda que se escritura el 30 de junio. El vendedor asume aproximadamente los 181 primeros días (unos 892 euros) y el comprador el resto del año (unos 908 euros). Se suele instrumentar como un ajuste en el precio o como un pago directo en el momento de la firma.
Otros conceptos que conviene prorratear
El mismo criterio de reparto por días o por meses se aplica a otros gastos recurrentes de la vivienda:
- Gastos de comunidad: corresponden al propietario en el momento del devengo de cada cuota, pero es frecuente ajustar el mes en curso.
- Tasa de basuras y otros tributos locales de carácter periódico.
- Suministros: conviene tomar lecturas de los contadores el día de la firma.
Un punto importante sobre las derramas de la comunidad: la responsabilidad depende de cuándo se aprobó el gasto, no de cuándo se paga. Conviene revisarlo con un certificado del administrador antes de firmar.
En una operación de alto standing, donde las cuotas de IBI y comunidad pueden ser elevadas, dejar todos estos ajustes cerrados por escrito evita fricciones en la recta final. Una valoración confidencial y un buen acompañamiento en la negociación ayudan a que el reparto sea justo y no se convierta en un obstáculo para cerrar la venta.
Quién paga el IBI del año de la venta, de un vistazo
| Cuestión | Regla | Fuente |
|---|---|---|
| Quién recibe el recibo | Quien era titular a 1 de enero, por la cuota completa del año | Art. 75 TRLRHL |
| Reparto entre vendedor y comprador | El vendedor que paga el recibo puede repercutir al comprador la parte proporcional a su tiempo de titularidad, salvo pacto en contrario | Tribunal Supremo, 15/06/2016 |
| Recibos atrasados sin pagar | La vivienda queda afecta al pago de la cuota y el notario informa de las deudas pendientes | Art. 64 TRLRHL |
| Cómo se calcula | Cuota anual ÷ días del año × días que corresponden a cada parte | Práctica habitual; se puede pactar otro criterio |
El recibo del IBI al vender en Madrid capital y en el resto de la Comunidad de Madrid
En la ciudad de Madrid, el recibo del IBI de 2026 se paga en periodo voluntario del 1 de octubre al 30 de noviembre, y está obligado quien era titular del inmueble a 1 de enero, según la Agencia Tributaria Madrid. Si el vendedor está adherido al Sistema Especial de Pago (SEP), el recibo se paga en dos plazos: el 30 de junio, a cuenta, y el 30 de noviembre, el resto, con una bonificación del 3,25 % (como máximo, 70 euros). Por eso conviene acordar por escrito si se reparte la cuota íntegra del recibo o lo efectivamente pagado. En el resto de municipios de la Comunidad de Madrid, cada ayuntamiento fija su propio calendario de cobro: consúltelo antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el IBI en una compraventa?
Frente al Ayuntamiento, quien era titular el 1 de enero, normalmente el propietario: a su nombre llega el recibo completo del año. Entre vendedor y comprador, salvo pacto en contrario, el Tribunal Supremo admite que el vendedor que paga el recibo repercuta la parte proporcional al tiempo en que el comprador ya es propietario.
¿Cómo se calcula el prorrateo del IBI?
Se divide la cuota anual del recibo entre los días del año (365, o 366 si es bisiesto) y se multiplica por los días que corresponden a cada parte, contando desde la entrega de la vivienda, que normalmente coincide con la firma de la escritura. El importe se suele liquidar en la propia firma.
¿Qué pasa si el vendedor deja recibos de IBI sin pagar?
La vivienda queda afecta al pago de la cuota del impuesto, de modo que el comprador puede acabar respondiendo de forma subsidiaria (artículo 64 de la Ley de Haciendas Locales). Por eso el notario informa de las deudas pendientes y lo habitual es que el comprador pida el último recibo pagado.
¿Puede el comprador negarse a pagar su parte del IBI?
Si en el contrato se pactó que el vendedor asume todo el IBI del año, sí. Si no se pactó nada, rige el criterio del Tribunal Supremo: una vez pagado el recibo, el vendedor puede reclamarle la parte proporcional, aunque hacerlo después de la firma es más incómodo. Por eso conviene dejarlo escrito en las arras y en la escritura.
¿Cuánto pesa el IBI en lo que me queda al vender?
Suele ser un gasto menor que la plusvalía municipal o el IRPF de la venta, cuando hay que pagarlos, pero suma. Para hacer bien las cuentas, parta de un precio realista: la valoración online de Luxor Haus es gratuita, instantánea y confidencial. Con esa cifra, el neto se obtiene restando el IBI que le corresponda, los impuestos y el resto de gastos de la venta.
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