Quien vende una vivienda de lujo construida en los últimos años se encuentra a menudo con una pregunta del comprador que no sabe responder: ¿tiene la casa seguro decenal? Es una duda razonable, porque este seguro protege frente a los defectos estructurales más graves durante la primera década de vida del edificio. Tener claro qué es, si aplica a la vivienda y dónde está la póliza forma parte de vender bien un inmueble de obra reciente, y evita que un trámite mal resuelto genere desconfianza en el comprador.
Qué es y qué cubre el seguro decenal
El seguro decenal de daños es una garantía que la Ley de Ordenación de la Edificación impone a la promoción de vivienda nueva. Cubre, durante diez años desde la recepción de la obra, los daños materiales que afecten a la estabilidad y solidez del edificio: los que comprometan la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados o los muros de carga, es decir, aquellos defectos que pongan en riesgo la resistencia mecánica y la estabilidad de la construcción. No cubre los desperfectos menores ni los acabados, sino precisamente lo más grave y costoso de reparar.
Cuándo es obligatorio
La obligación recae sobre el promotor de la edificación. Es obligatorio en la vivienda nueva destinada a uso residencial. Existe una particularidad relevante para el segmento premium: el autopromotor de vivienda unifamiliar para uso propio puede quedar exento de contratarlo, pero si vende esa vivienda antes de que transcurran los diez años, en principio deberá acreditar la existencia del seguro o el consentimiento expreso del comprador sobre su ausencia. Esto afecta de lleno a muchos chalets de alto standing construidos por su propietario, de modo que conviene revisarlo con calma antes de poner la casa en el mercado.
Cómo se transmite al nuevo comprador
El seguro decenal va ligado al edificio, no a la persona, de manera que al vender la vivienda dentro del plazo de diez años la garantía se transmite automáticamente al nuevo propietario para el tiempo que reste. Lo importante para el vendedor es poder acreditarlo. En la práctica, el comprador —y su banco, si hay hipoteca— pedirán ver la documentación, así que conviene tener localizados varios documentos:
- La póliza del seguro decenal y el certificado de la aseguradora.
- El acta de recepción de la obra, que marca el inicio del cómputo de los diez años.
- La licencia de primera ocupación y el certificado final de obra.
Con esta carpeta preparada, el trámite se resuelve sin fricciones y refuerza la confianza del comprador en que compra un inmueble sin sorpresas estructurales.
Qué debe hacer el vendedor
Lo más sensato es anticiparse. Antes de comercializar una vivienda de obra reciente conviene comprobar la fecha de recepción de la obra —para saber cuántos años de garantía quedan—, localizar la póliza y, si es una unifamiliar autopromovida, verificar cuál fue la situación respecto al seguro en su día. Toda esta información se integra en la documentación para vender y forma parte del dosier que se entrega a los compradores serios. En una vivienda con pocos años, el seguro decenal es además un argumento de venta: transmite tranquilidad sobre la calidad constructiva.
La diferencia entre la obra nueva y la de segunda mano no se limita a este seguro, y merece la pena entenderla en conjunto al fijar la estrategia de precio y de venta, como se explica al comparar vender obra nueva frente a segunda mano en el lujo. Tener el seguro decenal bien resuelto es uno de esos detalles que distinguen una venta profesional de una improvisada: pequeño en apariencia, pero capaz de dar seguridad al comprador y de agilizar la firma.
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