Tasación vs. valoración de vivienda en Madrid: diferencias y cuál necesita

En resumen: la tasación es un informe reglado de una sociedad de tasación homologada, sujeto a la Orden ECO/805/2003 y válido seis meses, que se usa sobre todo para conceder hipotecas. La valoración estima a qué precio es probable que se venda su vivienda y sirve para fijar el precio de salida. La valoración online solo orienta.

«Tasación» y «valoración» se usan a menudo como sinónimos, pero responden a preguntas distintas. La tasación contesta cuánto puede prestar un banco con esa vivienda como garantía; la valoración, a qué precio es razonable venderla hoy. Confundirlas lleva a errores de precio o a pagar por un documento que no hacía falta.

¿Cuál es la diferencia entre tasación y valoración de una vivienda?

Hay, en realidad, tres herramientas distintas que conviene no mezclar:

La valoración online de vivienda es la versión automática y rápida de la valoración de mercado: útil para empezar, insuficiente para decidir.

¿Qué es una tasación y quién puede hacerla?

La tasación hipotecaria se rige por la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles. A efectos de esta orden, la emiten las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España y, para las hipotecas, los servicios de tasación homologados de las entidades de crédito. La orden fija, entre otras cosas:

• Inspección ocular del inmueble por un técnico competente.
• Métodos técnicos reglados: coste, comparación, actualización de rentas y residual.
• Criterios de prudencia y la comprobación de la documentación registral, catastral y urbanística.
• Caducidad: los informes y certificados caducan a los seis meses desde su emisión.

Su uso principal es la concesión de préstamos hipotecarios, aunque también se recurre a una tasación o a un informe pericial cuando hay que acreditar un valor ante terceros, por ejemplo en un reparto con desacuerdo entre las partes o en un procedimiento judicial.

¿Qué es una valoración de mercado?

La valoración comercial estima el precio al que es probable que se venda la vivienda en las condiciones actuales. La prepara un profesional inmobiliario a partir de operaciones cerradas de viviendas comparables, de la oferta con la que competirá, del ritmo de venta de la zona y de todo lo que distingue a ese inmueble: planta, orientación, vistas, estado, calidades y situación jurídica.

No tiene carácter oficial, pero es la que más influye en el resultado de la venta, porque de ella sale el precio de salida y la estrategia. En el alto standing exige más criterio, ya que las medias del barrio dicen poco de una vivienda singular; lo explicamos en cómo se hace una valoración de vivienda de lujo y qué recibe, y cómo se traduce en precio en cómo fijar el precio de venta de una vivienda de lujo.

¿Por qué la tasación y el precio de venta no siempre coinciden?

Porque persiguen fines distintos. La tasación protege a quien presta: aplica criterios prudentes y se apoya en datos que pueda justificar documentalmente. El precio de mercado refleja lo que un comprador concreto está dispuesto a pagar hoy, incluido lo que valora de forma especial, como unas vistas, una terraza o una finca señorial.

En viviendas singulares o en zonas con mucha demanda, la tasación puede quedar por debajo del precio pactado. Es habitual que el banco calcule el préstamo sobre el menor de los dos valores, de modo que el comprador tendrá que aportar más fondos propios. Qué hacer en ese caso lo contamos en cuando la tasación del banco del comprador queda por debajo del precio.

Dos consecuencias prácticas para el vendedor. La primera: una tasación antigua, por ejemplo la de una refinanciación, no es una buena base para el precio de salida. La segunda: tener a mano planos, licencias y facturas de reformas ayuda a que el tasador del comprador documente bien lo que la vivienda tiene. La distancia entre precio de salida y precio final la analizamos en precio de salida y precio de cierre.

¿Cuál necesita según su situación?

Las ventas con varios titulares tienen matices propios: los repasamos en cómo vender una vivienda heredada y en vender la vivienda por divorcio o separación.

¿Y qué valor tiene en cuenta Hacienda?

Hacienda no se guía por una valoración comercial. En el IRPF del vendedor, la ganancia patrimonial se calcula, con carácter general, con el importe real de la venta menos el valor de adquisición, teniendo en cuenta los gastos e impuestos inherentes; puede estimarla con nuestra calculadora de ganancia patrimonial. En la compra de una vivienda usada, la base del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que paga el comprador es, con carácter general, el valor de referencia del Catastro o el precio declarado, si es mayor; conviene conocerlo antes de negociar. El conjunto está en nuestra guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.

¿En qué orden conviene usar cada una?

1. Valoración online, para situarse sin compromiso: la tiene en la valoración instantánea de nuestra portada.
2. Valoración profesional, cuando decida vender, para fijar un precio de salida defendible. Puede pedirla en el formulario de valoración, confidencial y sin compromiso.
3. Tasación, cuando aparezca un comprador con financiación: se tramita con su banco y, por regla general, corre de su cuenta.

Ordenadas así, cada herramienta cumple su función y el precio llega coherente al momento de la tasación. El proceso completo está en nuestra guía para vender una vivienda de lujo en Madrid, y la regla sobre los gastos de tasación del comprador figura en el artículo 14 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Preguntas frecuentes

¿Hace falta una tasación para vender una vivienda?

Por regla general, no. Si el comprador necesita hipoteca, su banco pedirá una tasación homologada, pero corre de su cuenta. Para decidir el precio de venta, lo que necesita el propietario es una valoración de mercado.

¿Quién paga la tasación en una compraventa con hipoteca?

La tasación forma parte del préstamo del comprador, y la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, atribuye al prestatario los gastos de tasación del inmueble. Por regla general, el vendedor no tiene que encargarla ni pagarla.

¿Cuánto tiempo es válida una tasación?

Según la Orden ECO/805/2003, los informes y certificados de tasación caducan a los seis meses desde su emisión. Pasado ese plazo, habrá que actualizarla o encargar una nueva.

¿Qué ocurre si la tasación sale por debajo del precio pactado?

El precio de la compraventa no cambia por sí solo, pero el banco calculará el préstamo con un valor menor y el comprador tendrá que aportar más fondos propios o renegociar. Por eso conviene que el precio de salida esté bien fundamentado desde el principio.

¿Qué suele ser más alto, la tasación o la valoración de mercado?

No hay una regla fija. La tasación aplica criterios de prudencia porque protege al banco, y en viviendas singulares o zonas con mucha demanda puede quedar por debajo del precio de mercado. En otros casos ambas cifras son muy parecidas.

¿Sirve una valoración de inmobiliaria ante Hacienda?

Por regla general, no. En el IRPF se parte, con carácter general, del importe real de la venta y, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que paga el comprador de una vivienda usada, la base es, con carácter general, el valor de referencia del Catastro o el precio declarado, si es mayor. Una valoración comercial sirve para vender, no para justificar valores fiscales.