Vender plaza de garaje y trastero en Madrid: con la vivienda o por separado

En resumen: Vender la plaza de garaje o el trastero por separado depende de cómo figuren en el Registro: si son fincas independientes, se puede; si son anejos, van con la vivienda salvo que se desvinculen. El vendedor tributa en el IRPF y en la plusvalía municipal; si vende un particular, el comprador paga el ITP (6 % general en Madrid).

En las viviendas de alto standing de Madrid, la plaza de garaje y el trastero pesan en el precio y en la forma de vender. A veces interesa venderlos con la vivienda, porque el comprador los espera; otras, el propietario prefiere quedárselos o venderlos aparte. Antes de decidir hay que resolver tres cuestiones: cómo están inscritos, qué dicen los estatutos de la comunidad y cómo tributa cada opción.

¿Se puede vender la plaza de garaje o el trastero por separado?

Depende de su configuración jurídica. La Ley de Propiedad Horizontal permite que un piso tenga anejos señalados expresamente en el título constitutivo, y eso cambia por completo las opciones de venta:

Cuando la plaza o el trastero son fincas independientes, tienen su propia inscripción y su cuota de participación, y se pueden vender juntos o por separado. Cuando son anejos, forman parte de la finca de la vivienda y se transmiten con ella. Y cuando lo que se tiene es una participación indivisa del garaje comunitario con derecho a usar una plaza concreta, lo que se vende es esa participación, con las reglas que fijen los estatutos.

¿Cómo saber si es un anejo o una finca independiente?

La forma segura es pedir la nota simple del Registro de la Propiedad y leerla junto con la escritura. Conviene hacerlo al principio, porque la realidad no siempre coincide con lo que el propietario cree:

• Que la plaza tenga referencia catastral propia no siempre significa que sea una finca registral independiente.
• Lo que se usa como trastero puede no estar escriturado como tal.
• Puede haber diferencias de superficie o de descripción entre el Catastro y el Registro, que conviene corregir antes de vender; lo explicamos en el artículo sobre qué hacer cuando los metros no coinciden.

¿Qué es la vinculación y cómo se deshace?

Hay dos tipos de vinculación que conviene distinguir:

• Vinculación registral: el garaje o el trastero figuran como anejos en el título constitutivo. Para venderlos aparte hay que desvincularlos, lo que supone modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal. Según el caso, puede exigir el acuerdo de la junta de propietarios con la mayoría que marque la ley o lo que prevean los estatutos, autorización administrativa si hay división o segregación y, después, escritura e inscripción en el Registro.
• Vinculación urbanística: en algunas promociones, la licencia de obras vinculó plazas de aparcamiento a las viviendas para cumplir la dotación mínima que exige el planeamiento. Esa vinculación puede constar en el Registro y limitar la venta de la plaza a personas ajenas al edificio. Hay que revisarla en la licencia y en la nota simple, y consultar al ayuntamiento si hay dudas.

Estos trámites llevan tiempo, así que conviene resolverlos antes de anunciar nada. Si además hay que reordenar la división horizontal, repase segregación y división horizontal antes de vender.

¿Qué dicen los estatutos? ¿Tienen preferencia los vecinos?

Los estatutos de la comunidad pueden contener reglas que condicionen la venta, sobre todo en garajes: limitar la transmisión a propietarios del mismo edificio o reconocer a los vecinos un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto). Si esas cláusulas están inscritas en el Registro, afectan también al comprador, así que hay que leerlas antes de pactar nada. Pida al administrador los estatutos y las normas del garaje, junto con el certificado de estar al corriente de pago: las plazas y los trasteros que son fincas independientes suelen tener su propia cuota y sus propios recibos. Tiene más detalle en actas, estatutos y certificado de la comunidad.

Si la plaza está alquilada a un tercero, revise también el contrato: puede incluir un derecho de adquisición preferente pactado.

¿Con la vivienda o por separado: qué conviene?

Es una decisión estratégica que depende de la zona, de la vivienda y de lo que el propietario quiera conservar:

• Con la vivienda: en zonas donde aparcar es difícil, una o dos plazas amplias y un buen trastero pueden reforzar el atractivo de la vivienda. Muchos compradores de alto standing cuentan con ellos.
• Por separado: tiene sentido si el comprador no los necesita, si el propietario quiere reservarse una plaza o si el garaje tiene demanda propia entre los vecinos.

Si se venden juntos siendo fincas independientes, conviene desglosar en la escritura el precio de cada una, porque facilita los cálculos fiscales de ambas partes. Y si la intención es reservarse alguna, dígalo desde el anuncio y déjelo claro en las arras, para no crear una expectativa que tense la negociación. Detallar los metros, las dimensiones de la plaza y del trastero y si caben coches grandes evita malentendidos.

En Luxor Haus, al valorar una vivienda, analizamos también sus plazas y trasteros para que decida con datos si conviene venderlos juntos o por separado. Puede pedir una valoración sin compromiso.

¿Cómo tributa la venta de una plaza de garaje o un trastero?

Un garaje o un trastero tributan como cualquier otro inmueble. Este es el resumen:

IRPF del vendedor

La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión (precio menos gastos de la venta) y el valor de adquisición (precio pagado más gastos e impuestos de la compra y mejoras, menos las amortizaciones si estuvo alquilada), según el artículo 35 de la Ley del IRPF. Se integra en la base del ahorro, que desde 2025 tributa al 19 % hasta 6.000 €, al 21 % hasta 50.000 €, al 23 % hasta 200.000 €, al 27 % hasta 300.000 € y al 30 % por encima. Si hay pérdida, se compensa con otras ganancias patrimoniales de la base del ahorro y, con límites, con los rendimientos del capital mobiliario; lo que no se compense puede aplicarse en los cuatro años siguientes. Puede estimar el resultado con la calculadora de ganancia patrimonial y tiene el marco completo en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda.

Atención a las exenciones de la vivienda habitual, como la reinversión o la de los mayores de 65 años. Según el criterio administrativo, las plazas de garaje compradas con la vivienda habitual, con un máximo de dos, se asimilan a ella cuando se transmiten a la vez que la vivienda. Vendidas por separado, por regla general no se benefician de esas exenciones y tributan como cualquier otro inmueble. Si el ahorro fiscal es relevante, conviene confirmarlo para su caso concreto antes de decidir.

Plusvalía municipal

El garaje y el trastero también tienen su parte de suelo, así que su venta puede generar el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, que en la compraventa paga, por regla general, el vendedor. Según el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, no hay sujeción si se acredita que el suelo no ha ganado valor; si el incremento real es menor que el calculado por el método objetivo, se tributa por el real; y la declaración se presenta en los 30 días hábiles siguientes a la venta. Tiene el detalle en plusvalía municipal: método real u objetivo y puede calcularla con la calculadora de plusvalía municipal.

Impuestos del comprador

Si el vendedor es un particular, el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo general en la Comunidad de Madrid es del 6 %. Si se trata de la primera entrega por parte del promotor, lo que se paga es IVA: el artículo 91 de la Ley del IVA aplica el tipo reducido del 10 % a las plazas de garaje, con un máximo de dos, y a los anexos que se transmitan junto con la vivienda; una plaza vendida sola tributa al tipo general del 21 %. Aunque lo pague el comprador, el coste total influye en lo que está dispuesto a ofrecer; tiene el reparto completo en quién paga qué en una compraventa.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi plaza de garaje a alguien que no vive en el edificio?

Depende. Si es una finca independiente y ni los estatutos inscritos ni la licencia lo limitan, sí. Algunas comunidades reservan la compra a los propietarios o les dan preferencia, y algunas plazas están vinculadas a las viviendas por la licencia de obras.

¿Cómo sé si mi trastero es un anejo de la vivienda?

Lo indican la nota simple del Registro de la Propiedad y la escritura: si aparece dentro de la descripción de la finca de la vivienda, es un anejo; si tiene su propia finca registral, es independiente.

¿Hay que pagar plusvalía municipal por vender un garaje?

Sí, si el valor del suelo ha aumentado. Si se acredita que no ha habido incremento, no hay sujeción, y si el incremento real es menor que el calculado por el método objetivo, se tributa por el real.

¿Qué impuesto paga el comprador de una plaza de garaje en Madrid?

Si la vende un particular, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con un tipo general del 6 % en la Comunidad de Madrid. Si es la primera entrega de un promotor, paga IVA.

¿Se aplica la exención por reinversión a la plaza de garaje?

Según el criterio administrativo, solo si la plaza se compró con la vivienda habitual y se vende junto con ella, con un máximo de dos plazas. Vendida por separado, por regla general no se aplica.