Vender una vivienda a un familiar en Madrid: cómo hacerlo bien y sin sustos con Hacienda

Transmitir un inmueble a un hijo, a un hermano o a los padres es una operación de compraventa completamente legal. El Código Civil no prohíbe vender entre familiares: la única restricción relevante afecta a tutores, mandatarios o administradores respecto de los bienes que gestionan. El problema no es, por tanto, la validez del contrato, sino la tributación y la tentación de fijar un precio simbólico que Hacienda no va a aceptar.

El precio no puede ser cualquiera

Aunque entre particulares rige la libertad de pactos, la Administración tributaria no liquida los impuestos sobre el precio que figure en la escritura, sino sobre el valor de referencia que Catastro asigna al inmueble. Si vendes a tu hijo un piso que vale 600.000 euros por 200.000, el comprador pagará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) calculado sobre el valor de referencia, no sobre los 200.000 pactados.

Además, la diferencia entre el precio real de mercado y lo efectivamente pagado puede interpretarse como una donación encubierta. En ese caso Hacienda liquidaría el Impuesto de Sucesiones y Donaciones sobre ese exceso, con las sanciones e intereses correspondientes. Conviene conocer bien cómo funciona el valor de referencia catastral en la venta antes de fijar cifras.

Qué impuestos entran en juego

• ITP para el comprador: en la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6 % sobre el valor de referencia. Existen bonificaciones para familias numerosas y jóvenes en la vivienda habitual que conviene comprobar.
• Ganancia patrimonial para quien vende: tributa en el IRPF por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Ojo: si el precio declarado es inferior al valor de mercado, Hacienda puede imputar como valor de transmisión el normal de mercado, de modo que rebajar el precio no siempre reduce la factura fiscal del vendedor.
• Plusvalía municipal: el vendedor debe liquidar el impuesto sobre el incremento de valor del terreno ante el ayuntamiento.

Para calcular con realismo lo que pagarás por la parte de la renta, revisa nuestra guía sobre la ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal al vender.

Precauciones para que la operación sea sólida

Una venta entre familiares soporta bien la revisión de Hacienda cuando se documenta como cualquier compraventa real. Recomendamos:

• Fijar un precio ajustado al mercado, respaldado por una valoración profesional o una tasación.
• Justificar el pago efectivo mediante transferencia o cheque bancario nominativo. Un pago inexistente o en efectivo levanta sospechas de simulación.
• Formalizar la operación en escritura pública ante notario y presentar las autoliquidaciones en plazo.
• Conservar los justificantes de origen de los fondos, especialmente si el comprador es joven y financia la compra con ahorro familiar.

¿Vender o donar?

Muchas familias plantean la compraventa como forma de transmitir el patrimonio en vida. Antes de decidir, conviene comparar la carga fiscal de vender frente a la de donar directamente. La Comunidad de Madrid aplica una bonificación muy elevada en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones entre padres e hijos, lo que en ocasiones hace la donación más eficiente que una compraventa artificial. La respuesta depende del valor del inmueble, de la ganancia acumulada por el vendedor y de si el dinero de la venta se va a necesitar realmente.

En cualquier caso, la clave es no improvisar: una operación bien planificada, con precio de mercado y pago documentado, evita que una decisión pensada para ayudar a la familia termine en una liquidación complementaria años después. Antes de firmar, una valoración confidencial y un repaso fiscal ahorran disgustos.