Antes de firmar la venta conviene tener claros todos los gastos de vender una casa en Madrid, porque el precio de escritura y el dinero que finalmente recibe el propietario rara vez coinciden. Entre impuestos, certificaciones y honorarios profesionales hay varias partidas que, bien anticipadas, evitan sorpresas y permiten fijar un precio de salida realista. En la venta de vivienda de alto standing en la Comunidad de Madrid estos importes cobran especial relevancia, ya que se calculan sobre bases elevadas.
Impuestos que asume el vendedor
El vendedor soporta principalmente dos impuestos. El primero es el IRPF por la ganancia patrimonial: se tributa por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, ajustados por gastos e inversiones. Los tramos del ahorro van desde el 19 % hasta el 30 %, que desde 2025 se aplica a la parte de la base que supera los 300.000 €, por lo que en operaciones premium el impacto puede ser considerable. Existen supuestos de exención, como la reinversión en vivienda habitual o la venta por mayores de 65 años de su residencia habitual.
El segundo es la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo urbano y se paga al ayuntamiento correspondiente. Su cálculo cambió tras la reforma normativa y hoy puede estimarse por dos métodos, eligiendo el más favorable. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre la plusvalía municipal al vender en Madrid.
Certificados y documentación obligatoria
Para vender conviene tener preparados determinados documentos, algunos de ellos obligatorios, cuyo coste suele asumir el vendedor:
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para publicitar y escriturar el inmueble.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios y nota simple actualizada del Registro.
- En viviendas con hipoteca, el certificado de deuda pendiente y, en su caso, los gastos de cancelación registral.
En la Comunidad de Madrid ya no existe la cédula de habitabilidad, que se suprimió en 2018, y la licencia de primera ocupación no es, con carácter general, un requisito para vender una vivienda usada.
IBI, notaría y otros costes
El IBI del año en curso corresponde a quien es titular a 1 de enero, aunque es habitual pactar un reparto proporcional al tiempo de tenencia. En cuanto a la notaría, el artículo 1455 del Código Civil atribuye al vendedor el coste de la escritura matriz y al comprador el de la primera copia, salvo pacto en contrario, aunque en la práctica es frecuente pactar que el comprador asuma toda la notaría. Conviene fijar por escrito quién asume cada partida para evitar discrepancias en la firma.
A ello se suman los honorarios de intermediación inmobiliaria. En el segmento de lujo, un buen asesoramiento no es un gasto sino una inversión: una valoración precisa, una comercialización cuidada y una negociación firme suelen traducirse en un mejor precio final. Si vas a comercializar una propiedad exclusiva, te interesa conocer cómo vender una vivienda de lujo en Madrid con las máximas garantías.
Cómo estimar tu resultado neto
La forma más prudente de planificar la venta es partir de un precio de mercado realista y restar, una a una, todas estas partidas. Así se obtiene el importe neto que quedará en manos del propietario. Un ejercicio de preparación previa del inmueble puede además elevar el precio de venta y compensar buena parte de estos gastos.
El primer paso, en cualquier caso, es conocer el valor real de tu propiedad. Puedes valorar tu vivienda de forma orientativa y, a partir de ahí, calcular con nuestro asesoramiento el resultado neto de la operación con total transparencia.
La plusvalía municipal al vender en Madrid
En la ciudad de Madrid, la plusvalía municipal de una compraventa se paga mediante autoliquidación obligatoria, y el tipo de gravamen aplicable en 2026 es del 29 %, según la Agencia Tributaria Madrid. La paga el vendedor, que dispone de 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentarla e ingresarla; si el vendedor es una persona física no residente, queda obligado el comprador como sustituto. Si la autoliquidación se presenta en la aplicación web del Ayuntamiento indicando los valores de compra y de venta, la aplicación calcula el impuesto por los dos métodos y aplica el más favorable. Cuando la vivienda está en otro municipio, como Pozuelo de Alarcón o Alcobendas, rige la ordenanza de ese ayuntamiento. Explicamos qué ocurre si se presenta fuera de plazo en nuestro artículo sobre el plazo, la prescripción y los recargos de la plusvalía municipal.
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