IVA de la comisión inmobiliaria: coste real y deducción en el IRPF al vender en Madrid

Cuando un propietario compara propuestas de agencias, suele fijarse solo en el porcentaje. Sin embargo, la comisión inmobiliaria tiene dos capas que cambian el cálculo: el IVA que se suma a los honorarios y el efecto que ese gasto tiene en el IRPF de la venta. Entender ambas te permite saber cuánto te cuesta realmente vender y cuánto dinero te queda al final.

Por qué la comisión lleva un 21 % de IVA que no recuperas

La intermediación inmobiliaria es un servicio prestado por un empresario, así que la factura de la agencia incluye el IVA al tipo general del 21 %. Una empresa podría deducirse ese impuesto, pero el particular que vende su vivienda no desarrolla ninguna actividad económica y lo soporta como un coste definitivo.

Por eso es imprescindible preguntar si el porcentaje ofrecido es «más IVA» o «IVA incluido». En una vivienda de alto standing, esa diferencia supone miles de euros. Veamos un ejemplo con una venta de 2.000.000 €:

• Comisión del 2 % más IVA: 40.000 € + 8.400 € = 48.400 €.
• Comisión del 4 % más IVA: 80.000 € + 16.800 € = 96.800 €.
• Comisión del 5 % más IVA: 100.000 € + 21.000 € = 121.000 €.

Entre la primera y la última opción hay 72.600 € de diferencia. En el lujo, trabajar con una comisión máxima del 2 % tiene un impacto directo en tu liquidación final.

La comisión reduce la ganancia patrimonial en el IRPF

La buena noticia es que ese coste no se pierde a efectos fiscales. El artículo 35 de la Ley del IRPF establece que el valor de transmisión se minora en los gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya pagado el vendedor. La comisión de la agencia, con su IVA, es uno de ellos.

La ganancia patrimonial se calcula restando al valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta) el valor de adquisición (precio de compra más los gastos y tributos de la compra y el coste de las mejoras). Junto a la comisión, también se restan como gastos de venta la plusvalía municipal y los gastos notariales que asuma el vendedor.

La ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos progresivos que van del 19 % al 30 %. Si la ganancia supera los 200.000 €, cada euro de comisión deducido rebaja la factura fiscal entre 27 y 30 céntimos. Aun así, el ahorro fiscal nunca compensa una comisión más alta: pagar 72.600 € más para ahorrar, como mucho, unos 21.800 € en impuestos sigue siendo una pérdida neta de más de 50.000 €.

Requisitos para que Hacienda admita el gasto

• Factura completa: emitida a nombre de quien vende, con su NIF, la dirección del inmueble, la base imponible, el tipo y la cuota de IVA.
• Todos los titulares: si la vivienda pertenece a varias personas, cada una declara su parte de la ganancia y solo puede restar el gasto que le corresponda. Lo más sencillo es que la factura recoja a todos los copropietarios con su porcentaje.
• Pago acreditado: por transferencia bancaria desde una cuenta del vendedor. Evita el efectivo, que además está limitado por ley en los pagos en los que interviene un empresario.
• Relación con la venta: el concepto debe identificar la operación concreta. Una factura genérica de «servicios inmobiliarios» invita a requerimientos.
• Conservación: guarda la factura y el justificante de pago, como mínimo, durante los cuatro años del plazo de prescripción, que empiezan a contar al terminar el plazo de declaración.

Casos en los que el cálculo cambia

Si la venta está exenta, por ejemplo por reinversión en vivienda habitual o por tener más de 65 años y vender tu residencia habitual, la deducción de la comisión pierde relevancia en la parte exenta, aunque sigue importando cuando la reinversión es parcial y una parte de la ganancia tributa.

Si vendes con pérdidas, la comisión aumenta la pérdida patrimonial, que puede compensarse con otras ganancias patrimoniales y, con límites, con rendimientos del capital mobiliario, en el mismo ejercicio y en los cuatro siguientes. Y si eres no residente, también puedes restar estos gastos en el modelo 210, aunque la retención del 3 % que practica el comprador se calcula sobre el precio pactado, sin descontar la comisión.

Con el porcentaje claro, el IVA aclarado desde el principio y una factura bien emitida, sabrás desde el primer día cuánto cuesta vender y cuánto dinero te quedará limpio tras la operación.

Cuánto ahorra en el IRPF cada 1.000 € de comisión

Preguntas frecuentes

¿La comisión de la inmobiliaria lleva IVA?

Sí. La intermediación inmobiliaria es un servicio prestado por un empresario y tributa al tipo general del IVA, que es del 21 %. Por eso conviene que la propuesta de la agencia diga con claridad si el porcentaje es «más IVA» o «IVA incluido».

¿Puede el vendedor particular recuperar el IVA de la comisión?

Un particular que vende su vivienda no desarrolla una actividad económica, de modo que no puede deducirse ese IVA y lo soporta como coste. Lo que sí puede hacer es restar la comisión, con su IVA, del valor de transmisión al calcular la ganancia patrimonial del IRPF.

¿Qué gastos de la venta reducen la ganancia en el IRPF?

El artículo 35 de la Ley del IRPF permite restar del valor de transmisión los gastos y tributos inherentes a la venta que haya pagado el vendedor. Entre ellos están la comisión de la agencia con su IVA, la plusvalía municipal y los gastos notariales que asuma el vendedor. En casos dudosos, conviene consultarlo con un asesor fiscal.

¿Cuánto se ahorra en impuestos por la comisión?

Depende del tramo de la base del ahorro en el que caiga la ganancia: cada euro de comisión ahorra entre 19 y 30 céntimos. Por ejemplo, una comisión de 48.400 € con IVA rebaja el IRPF en 14.520 € si, aun después de restarla, la ganancia sigue por encima de 300.000 €.