El modelo 210 al vender un inmueble siendo no residente en Madrid

Cuando un propietario no residente en España vende un inmueble en Madrid, la fiscalidad no termina con la retención del 3 % que el comprador ingresa en Hacienda. Ese 3 % es solo un pago a cuenta; la liquidación definitiva del impuesto se hace mediante el modelo 210, el formulario del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Entender cómo funciona es clave, porque de él depende que el vendedor pague lo justo o recupere lo que le sobra.

Qué es el modelo 210 y para qué sirve

El modelo 210 es la declaración con la que el no residente liquida la ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble. La mecánica es la siguiente: el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa a cuenta del impuesto del vendedor; después, el vendedor debe presentar el modelo 210 para calcular la ganancia real —diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición, ajustada por gastos— y aplicar sobre ella el tipo del IRNR. El resultado se compara con lo ya retenido, y de ahí sale la cuota a pagar o a devolver.

Tipo aplicable y cálculo de la ganancia

Resida o no en la Unión Europea, el no residente tributa por la ganancia patrimonial de la venta a un tipo del 19 %. La base sobre la que se aplica es la ganancia, calculada de forma muy similar a la de un residente:

• Valor de transmisión: el precio de venta, menos los gastos y tributos inherentes a la venta que asume el vendedor.
• Valor de adquisición: el precio de compra en su día, más los gastos e impuestos de aquella adquisición y las inversiones de mejora acreditables.
• Ganancia sujeta: la diferencia entre ambos, sobre la que se aplica el 19 %.

Conservar las facturas de la compra original y de las mejoras es esencial: cada euro de gasto justificado reduce la ganancia y, con ella, el impuesto.

Cuándo se recupera parte de la retención

Aquí está el punto que más interesa al vendedor. En muchas operaciones, el 3 % retenido es superior al impuesto que realmente corresponde pagar sobre la ganancia. Esto ocurre, por ejemplo, cuando la ganancia ha sido moderada o cuando incluso se ha vendido con pérdida. En esos casos, al presentar el modelo 210 con resultado a devolver, el no residente puede solicitar la devolución del exceso. Hacienda puede comprobar la declaración antes de practicar la devolución. La plusvalía municipal es un impuesto local distinto, que no se liquida en el modelo 210.

Plazos y consejos prácticos

El modelo 210 correspondiente a la ganancia por la venta se presenta, sea cual sea el resultado, en los tres meses siguientes al primer mes desde la fecha de la transmisión; es decir, como tarde cuatro meses después de la venta, así que conviene no dejarlo para el último momento. Algunas recomendaciones que evitan problemas:

• Reunir la documentación con antelación: escrituras de compra y venta, justificante de la retención del 3 % y facturas de gastos y mejoras.
• Apoyarse en un asesor fiscal: especialmente si el vendedor reside fuera de la UE, donde conviene revisar el convenio para evitar la doble imposición.
• Designar un representante en España cuando resulte aconsejable para atender las comunicaciones de Hacienda.

La venta de un inmueble por parte de un no residente es una operación perfectamente ordenada si se conoce el circuito: retención del 3 % a cuenta, liquidación definitiva por el modelo 210 y, en su caso, devolución del exceso. Con las cuentas bien hechas y la documentación en regla, el propietario no residente paga exactamente lo que le corresponde y recupera lo que se le retuvo de más. En el segmento premium, donde las cifras son elevadas, ese ajuste puede suponer una diferencia notable, y por eso merece la pena hacerlo con rigor y con buen asesoramiento.