Vender vivienda en Madrid siendo no residente: retención del 3 %, IRNR y plusvalía

En resumen: si vende una vivienda en Madrid sin ser residente fiscal en España, el comprador retiene el 3 % del precio (modelo 211). Usted declara en el modelo 210 la ganancia, que tributa al 19 %: recupera el exceso retenido o ingresa la diferencia. Si vende como persona física, el comprador ingresa la plusvalía municipal como sustituto.

Con el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), parte del precio queda en Hacienda hasta que se liquida la operación; conocer el circuito antes de firmar permite calcular cuánto recibirá en la notaría y cuánto pagará de verdad. Es un capítulo de nuestra guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.

¿Quién es no residente fiscal al vender una vivienda en España?

Según el artículo 9 de la Ley del IRPF, una persona es residente en España si en el año natural permanece aquí más de 183 días o si radica en España el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos. Además, se presume, salvo prueba en contrario, que reside en España quien tiene aquí a su cónyuge no separado legalmente y a sus hijos menores que dependan de él.

Si no se cumple ninguno de estos criterios, en principio el vendedor es no residente y tributa por el IRNR, no por el IRPF. Hay excepciones: el español que se traslada a un paraíso fiscal sigue tributando por el IRPF el año del cambio y los cuatro siguientes, y la doble residencia se resuelve con el convenio, si lo hay. La residencia en otro país se acredita con el certificado de residencia fiscal que expide la administración tributaria de ese Estado. Si cambió de país el mismo año de la venta, lea nuestro artículo sobre el cambio de residencia fiscal en el año de la venta.

¿Cómo funciona la retención del 3 % que practica el comprador?

El artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR obliga a quien compra un inmueble en España a un no residente sin establecimiento permanente a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada. Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor y se calcula sobre el precio, haya ganancia o pérdida.

En la firma, el comprador paga el precio menos ese 3 %. Según las instrucciones del modelo 211 de la Agencia Tributaria, dispone de un mes desde la fecha de la transmisión para ingresarlo y, una vez hecho, debe entregar al vendedor el «ejemplar para el transmitente no residente». Con ese justificante, el vendedor deducirá la retención o pedirá su devolución.

Si la retención no se ingresa, el inmueble vendido queda afecto al pago del importe menor entre esa retención y el impuesto. Ejemplo: en una venta hipotética por 1.500.000 €, el comprador retiene 45.000 € y transfiere 1.455.000 €.

¿Cuánto tributa la ganancia y cuándo se presenta el modelo 210?

El impuesto definitivo se calcula sobre la ganancia patrimonial, con las reglas del IRPF: la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.

• Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos y tributos de la venta que haya pagado usted, como la plusvalía municipal o los honorarios de la inmobiliaria.
• Valor de adquisición: el precio de compra más los gastos y tributos de entonces (notaría, registro, ITP o IVA) y las inversiones de mejora justificadas con factura. Si la vivienda estuvo alquilada, se restan, cuando proceda, las amortizaciones.

Sobre esa ganancia se aplica un tipo fijo del 19 %. El artículo 25.1.f) del TRLIRNR lo fija para las ganancias por transmisiones de cualquier contribuyente no residente, resida o no en la Unión Europea. El 24 %, que a veces se cita, es el tipo general de otras rentas, como los alquileres. Para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 hay además un régimen transitorio que reduce la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006, con un límite de 400.000 € de valor de transmisión acumulado desde 2015: lo explicamos en coeficientes de abatimiento, y los gastos que se restan, en gastos que reducen la ganancia patrimonial.

La venta se declara en el modelo 210, una autoliquidación por cada venta y titular. Según la Agencia Tributaria, el plazo es de tres meses una vez transcurrido el mes que tiene el comprador para ingresar la retención, salga a pagar o a devolver: en la práctica, unos cuatro meses desde la firma. Si la vivienda es de un matrimonio en el que ambos cónyuges son no residentes, pueden presentar una única autoliquidación. El paso a paso, en nuestro artículo sobre el modelo 210 al vender siendo no residente.

¿Cómo se recupera el exceso del 3 % retenido?

En el mismo modelo 210 se compara la cuota del 19 % con la retención, indicando el número de justificante del modelo 211. Pueden darse tres situaciones:

• La cuota es menor que la retención: se solicita la devolución del exceso.
• La cuota es mayor: se ingresa la diferencia.
• Hay pérdida: no hay impuesto y puede pedirse la devolución de todo el 3 %, pero solo si se presenta el modelo 210.

Ejemplo: siguiendo con la venta hipotética de 1.500.000 €, con 40.000 € de gastos de venta y un valor de adquisición de 1.300.000 € (precio y gastos de compra), la ganancia sería de 160.000 € y la cuota, de 30.400 €. Como el comprador retuvo 45.000 €, el vendedor pediría una devolución de 14.600 €. Puede comprobar sus cifras con nuestra calculadora del IRNR para no residentes.

La devolución no es inmediata: la Agencia Tributaria puede pedir el ejemplar del modelo 211, las escrituras y las facturas. Además, los residentes en la UE o en un Estado del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria que vendan la que fue su vivienda habitual en España pueden excluir la ganancia, total o proporcionalmente, si reinvierten el importe obtenido en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, como recoge la Agencia Tributaria. Aun así, el comprador retiene el 3 % y hay que presentar el modelo 210: si ya ha reinvertido, puede tenerlo en cuenta en esa autoliquidación; si reinvierte después, podrá solicitar la devolución que proceda.

¿Quién paga la plusvalía municipal si el vendedor no reside en España?

En una venta, el contribuyente de la plusvalía municipal (IIVTNU) es quien vende. Pero el artículo 106.2 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que, si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente: es él quien la declara e ingresa ante el ayuntamiento, en el plazo de treinta días hábiles en las ventas entre vivos.

El sustituto puede exigir al contribuyente lo que haya pagado, así que el coste sigue siendo del vendedor salvo pacto distinto. Por eso lo habitual es descontar del precio el importe estimado de la plusvalía, además del 3 %, y dejarlo escrito en el contrato de arras. Esta regla no se aplica si el vendedor es una sociedad no residente.

El cálculo es el mismo que para un residente: si se acredita que el suelo no ha ganado valor, no hay impuesto, y se puede elegir entre el método objetivo y el real. Lo explicamos en plusvalía municipal al vender en Madrid y en método real u objetivo.

¿Qué documentos necesita: NIE, certificado de residencia y representante fiscal?

Además de los documentos de cualquier venta, el vendedor no residente necesitará:

Sobre el representante fiscal: según el artículo 10 del TRLIRNR, no están obligados a nombrarlo por este impuesto quienes residen en la UE, ni los residentes en un Estado del Espacio Económico Europeo con normativa de asistencia mutua en intercambio de información tributaria y recaudación. En los demás casos, es obligatorio cuando la Administración lo requiera por la cuantía y características de la renta o por poseer un inmueble en España, y para los residentes en países sin intercambio efectivo de información tributaria que tengan bienes aquí. No nombrarlo cuando procede se sanciona con 2.000 € (6.000 € en esos países).

Si no puede venir a la firma, puede otorgar un poder ante notario o en el consulado; lo detallamos en poder notarial para vender y en cómo vender desde el extranjero. En Luxor Haus coordinamos la venta con su asesor fiscal y con la notaría, con honorarios claros desde el principio y una comisión de hasta el 2 %.

¿Qué más debe tener en cuenta el año de la venta?

Si la vivienda no estaba alquilada, el año de la venta se declara la renta imputada por los días en que fue suya; desde las rentas de 2026, del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente, según la Agencia Tributaria. Normalmente, la venta también se declara en su país de residencia, que suele permitir deducir el impuesto pagado en España según el convenio para evitar la doble imposición, si lo hay: consúltelo con un asesor de allí.

Para conocer un precio de salida razonable, puede pedir una valoración sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿El 3 % que retiene el comprador es un impuesto adicional?

No. Es un pago a cuenta del IRNR del vendedor, que se resta de la cuota en el modelo 210: si la supera, se devuelve el exceso; si se queda corta, se ingresa la diferencia.

¿Qué ocurre si vendo con pérdidas siendo no residente?

No hay impuesto sobre la venta, pero el comprador retiene igualmente el 3 %, porque se calcula sobre el precio. Para recuperarlo hay que presentar el modelo 210; hágalo dentro de plazo.

¿Tributo al 24 % si resido fuera de la Unión Europea?

No por la venta. Las ganancias por transmitir un inmueble tributan al 19 % para cualquier no residente, según el artículo 25.1.f) del TRLIRNR. El 24 % es el tipo general de otras rentas, como los alquileres.

¿Puede el comprador descontar también la plusvalía municipal del precio?

Sí, es lo habitual. Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador, como sustituto del contribuyente, la ingresa y puede reclamar ese importe al vendedor; por eso suele descontarse del precio en la firma.

¿Es obligatorio nombrar un representante fiscal para vender?

Depende del país de residencia. Los residentes en la UE no están obligados por el IRNR, ni los del Espacio Económico Europeo con normativa de asistencia mutua en información tributaria y recaudación. En los demás casos, el artículo 10 del TRLIRNR lo exige en ciertos supuestos, por ejemplo, si lo requiere la Administración. Conviene confirmarlo con un asesor antes de firmar.