Cómo tributa la venta de una vivienda en gananciales en Madrid

Cuando un matrimonio en régimen de gananciales vende su vivienda, la operación tiene una particularidad fiscal que conviene entender bien: la ganancia patrimonial se reparte al 50 % entre los dos cónyuges y cada uno la declara en su propio IRPF. No es un detalle menor, porque afecta a cómo se calcula el impuesto y a qué exenciones puede aplicar cada uno de ellos por separado. Muchos propietarios firman sin tener esto claro y se llevan una sorpresa en la declaración del año siguiente. Anticiparse y hacer los números antes de vender permite planificar y, en muchos casos, pagar menos de forma perfectamente legal.

Qué significa vender en gananciales

En el régimen de gananciales, la vivienda adquirida durante el matrimonio pertenece por igual a ambos cónyuges, con independencia de quién figure primero en la escritura o de quién aportara el dinero. Por eso, en la compraventa los dos son vendedores y los dos deben firmar. Si, por el contrario, la vivienda es privativa —comprada antes del matrimonio, heredada o recibida por donación—, solo tributa su titular, aunque el matrimonio sea de gananciales. Y en un matrimonio en separación de bienes, cada cónyuge declara la ganancia según el porcentaje de propiedad que figure en la escritura, que no siempre es del 50 %. Conocer el régimen y la naturaleza del inmueble es, por tanto, el primer paso.

Cómo se reparte la ganancia patrimonial

La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión (el precio de venta menos los gastos e impuestos soportados por el vendedor, como la comisión de la inmobiliaria o la plusvalía municipal) y el valor de adquisición (el precio de compra más los gastos, impuestos e inversiones de mejora en su día). En gananciales, esa cifra se divide en dos: cada cónyuge integra la mitad en la base del ahorro de su IRPF, que actualmente tributa por tramos que van del 19 % al 28 %. Repartir la ganancia entre dos declaraciones puede, además, suavizar la progresividad del impuesto. Para no pagar de más conviene tener localizadas todas las facturas: puedes repasar los gastos deducibles de la ganancia patrimonial y el detalle del IRPF por la ganancia al vender.

Exenciones que puede aplicar cada cónyuge

Como cada uno declara su mitad, las exenciones se valoran de forma individual, lo que abre posibilidades de planificación:

• Reinversión en vivienda habitual: si el importe obtenido se destina a comprar otra vivienda habitual dentro del plazo legal, la ganancia puede quedar exenta, total o parcialmente. Consulta la exención por reinversión.
• Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual queda exenta para el cónyuge que cumpla el requisito de edad. Si uno lo cumple y el otro no, solo se beneficia quien lo cumple, de modo que en ocasiones interesa esperar. Más detalle en la exención para mayores de 65.

Casos particulares que conviene revisar

Si uno de los cónyuges ha fallecido, la mitad heredada por el otro tiene un nuevo valor de adquisición —el declarado en el impuesto de sucesiones—, lo que suele reducir la ganancia de esa parte y, con ella, el impuesto. En caso de divorcio, la adjudicación de la vivienda a uno de los dos también tiene efectos que hay que valorar antes de poner el inmueble a la venta. Y si la casa nunca fue la vivienda habitual, no cabrán las exenciones anteriores y la tributación será la general. Ante cualquier duda, lo prudente es hacer números con un asesor antes de firmar, no después. Como orientación de partida, revisa cómo tributa la venta de una segunda residencia.