Vender una vivienda de lujo a través de sociedad patrimonial en Madrid

Muchas viviendas de alto standing en Madrid no figuran a nombre de una persona física, sino de una sociedad patrimonial: una mercantil cuyo objeto es gestionar inmuebles y otros activos de la familia. Cuando llega el momento de vender, la fiscalidad cambia por completo respecto a la venta particular, y las decisiones que se tomen influyen directamente en el dinero que acaba llegando al bolsillo del propietario. Conviene entender bien las reglas antes de firmar, porque un mismo inmueble puede tributar de forma muy distinta según quién sea el vendedor.

Persona física frente a sociedad: dos mundos fiscales

Cuando vende un particular, la plusvalía se integra en el IRPF como ganancia patrimonial y tributa en la base del ahorro, con tipos progresivos que llegan hasta el 28 % para las plusvalías más elevadas. Cuando vende una sociedad, en cambio, el beneficio de la venta se integra en el Impuesto de Sociedades, con un tipo general del 25 %. La diferencia no es solo el porcentaje: en la sociedad, el resultado de la venta se mezcla con el resto de la actividad de la empresa, puede compensarse con gastos y con bases imponibles negativas de años anteriores, y sigue reglas de amortización propias.

El peaje de sacar el dinero de la sociedad

Aquí está la clave que muchos propietarios pasan por alto. Una cosa es que la sociedad venda y tribute al 25 %, y otra muy distinta es que el socio quiera disponer de ese dinero. Para sacarlo hay que repartir dividendos, y ese reparto vuelve a tributar en el IRPF del socio como rendimiento del capital mobiliario, con los mismos tipos del ahorro que se aplican a las plusvalías. Es decir, el beneficio soporta una doble imposición: primero en la sociedad y luego en la persona. Por eso la venta a través de sociedad solo compensa cuando el importe se va a reinvertir en otros activos dentro de la propia empresa, y no cuando el objetivo es cobrar y gastar.

Cuándo tiene sentido cada estructura

No existe una respuesta única; depende del proyecto patrimonial de cada familia. En términos generales:

• Vender como particular suele ser más eficiente cuando el propietario quiere disponer del dinero, cuando puede aplicar exenciones personales o cuando la vivienda ha estado en su patrimonio muchos años.
• Vender a través de sociedad encaja mejor en carteras de varios inmuebles gestionadas con vocación de permanencia, donde el capital se reinvierte y la sociedad diluye la tributación con gastos, amortizaciones y compensación de pérdidas.
• Transmitir las participaciones de la sociedad, en lugar del inmueble, es otra vía posible, aunque está sujeta a reglas antielusión específicas cuando el activo principal de la sociedad es inmobiliario.

Cada escenario debe calcularse con números concretos antes de decidir. Lo que en un caso ahorra, en otro encarece la operación.

Otros frentes que no hay que olvidar

La venta por sociedad no elimina el resto de obligaciones. La plusvalía municipal se devenga igual, con la sociedad como sujeto pasivo. El mantenimiento de la mercantil tiene sus propios costes —contabilidad, cuentas anuales, Impuesto de Sociedades anual— que conviene ponderar. Y si el inmueble computa a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, la titularidad societaria tiene implicaciones específicas que un asesor debe revisar. Por su parte, la comercialización de una vivienda propiedad de una sociedad se aborda igual que cualquier otra operación premium: valoración confidencial, reportaje fotográfico, dosier y difusión por portales, redes sociales y red de contactos, cuidando siempre la discreción.

La conclusión práctica es clara: en el lujo, donde las cifras son elevadas, la estructura de la venta puede suponer diferencias de decenas de miles de euros. Antes de aceptar una oferta, conviene sentarse con un asesor fiscal, poner los números encima de la mesa y elegir la vía —persona física o sociedad— que mejor sirva al objetivo real del propietario. No hay atajos válidos para todos; hay cálculo caso a caso.