Vender una vivienda no inscrita en el Registro de la Propiedad en Madrid

En España la inscripción en el Registro de la Propiedad es, por regla general, voluntaria. Por eso no es raro encontrar viviendas que nunca se inscribieron o cuya titularidad registral no coincide con la real: herencias que no se llevaron al Registro, compras en documento privado o fincas antiguas que jamás se inmatricularon. La pregunta del propietario es clara: ¿puedo vender una vivienda no inscrita? Legalmente sí, pero en la práctica es un obstáculo serio, sobre todo en el alto standing.

Por qué importa que la vivienda esté inscrita

La compraventa es válida aunque la finca no esté inscrita: el notario puede autorizar la escritura si acreditas tu título de propiedad. El problema está en lo que pierde el comprador:

• Protección registral. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria protege a quien compra confiando en lo que publica el Registro. Si la finca no está inscrita, esa protección no existe y el comprador asume más riesgo.
• Financiación. La hipoteca solo queda constituida con su inscripción, y para inscribirla la finca debe estar inscrita con la cadena de titulares completa. Por eso es muy difícil que un banco financie la compra de una vivienda sin inscribir.
• Cargas. Sin una nota simple que consultar, el comprador no puede comprobar embargos, hipotecas o servidumbres, y lo normal es que su asesor le aconseje no firmar o pedir una rebaja.

Situaciones habituales y cómo se resuelven

• La finca nunca se inscribió. Hay que inmatricularla. La vía más ágil es la del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que exige un título público de adquisición, otro título público previo que acredite que el transmitente adquirió la finca al menos un año antes, y una descripción coincidente con la certificación catastral descriptiva y gráfica. Eso sí, en las fincas inmatriculadas por esta vía la protección del artículo 34 no opera hasta dos años después de la inmatriculación (artículo 207). Si no se dispone de esos títulos, se acude al expediente notarial de dominio del artículo 203.
• La finca está inscrita, pero a nombre de otra persona. Es el caso típico de herencias o compras que no se llevaron al Registro. Lo primero es inscribir los títulos intermedios que existan, como la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Si falta algún eslabón, se reanuda el tracto sucesivo mediante un expediente notarial (artículo 208 de la Ley Hipotecaria).
• La vivienda está inscrita, pero la obra no. Si el Registro solo recoge el solar, o una construcción distinta de la actual, hay que declarar la obra nueva o la ampliación. Lo explicamos en regularizar obra nueva y ampliaciones.
• La superficie no coincide. Las diferencias entre Registro y Catastro se corrigen por los procedimientos de la Ley Hipotecaria, como vimos en discrepancia de superficie entre Registro y Catastro.

Plazos, costes y cuándo empezar

Si la documentación está completa, inscribir los títulos pendientes es rápido: el registrador tiene un plazo máximo de quince días desde el asiento de presentación, que se cuenta desde la subsanación si hay defectos o desde la inscripción del título previo si hay otro pendiente (artículo 18 de la Ley Hipotecaria). Un expediente de dominio o de reanudación del tracto tarda bastante más, porque exige notificar a colindantes y posibles titulares y publicar edictos. A ello se suman los honorarios de notaría y Registro y, si hay herencias sin liquidar, el Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal pendientes, con sus posibles recargos, salvo que hayan prescrito.

La recomendación es clara: regulariza antes de poner la vivienda en el mercado. Pide una nota simple en cuanto te plantees vender; si la finca no aparece o figura a nombre de otra persona, tendrás tiempo de corregirlo sin la presión de un comprador esperando. Firmar arras sobre una vivienda sin inscribir expone al vendedor a incumplir los plazos pactados y, con arras penitenciales, a tener que devolverlas duplicadas, como explicamos en tipos de arras y sus diferencias.

En Luxor Haus revisamos la situación registral de la vivienda desde la valoración, que es confidencial y sin compromiso, para detectar a tiempo posibles problemas antes de salir al mercado.

Inmatricular la vivienda: las dos vías

Preguntas frecuentes

¿Se puede escriturar una vivienda que no está registrada?

Sí. El notario puede autorizar la compraventa aunque la finca no esté inscrita, y antes de hacerlo debe comprobar en el Registro la titularidad y las cargas. Si el vendedor adquirió la vivienda por título público al menos un año antes, la propia escritura de venta puede servir para inmatricularla (artículo 205 de la Ley Hipotecaria). Conviene revisarlo con el notario antes de firmar las arras.

¿El comprador queda protegido en cuanto se inmatricula la finca?

No del todo si se inmatricula por la vía del doble título. Según el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, la protección del artículo 34 a quien compra confiando en el Registro no se produce hasta pasados dos años desde la inmatriculación, y esa limitación consta en la inscripción y en la nota simple mientras dura. Es un dato que el comprador y su asesor tendrán en cuenta al negociar.

¿Hay que informar al comprador de que la vivienda no está inscrita?

Sí. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, permite al interesado pedir, antes de firmar y de entregar cualquier cantidad a cuenta, la identificación registral de la finca con sus cargas. Además, quien ofrece una vivienda en el marco de una actividad profesional debe tener a disposición del público los datos de inscripción o la indicación de que no está inscrita (Real Decreto 515/1989).

¿Cuánto tarda un expediente notarial de dominio?

La ley no fija un plazo total. Incluye, entre otros trámites, la certificación del registrador en quince días, una anotación preventiva que dura noventa días y puede prorrogarse hasta ciento ochenta, las notificaciones, el edicto en el BOE y un mes para alegaciones. Si alguien se opone, el notario archiva el expediente y habría que acudir al juez, por lo que conviene empezar cuanto antes.