Qué documentación necesitas para vender tu vivienda en Madrid

Reunir la documentación para vender una vivienda en Madrid con antelación es clave para que la operación fluya sin sobresaltos. Muchas ventas se retrasan en el último momento porque falta un certificado o un documento del Registro que no se solicitó a tiempo. Tener toda la carpeta preparada transmite seriedad al comprador, agiliza la firma ante notario y evita renegociaciones de última hora. A continuación repasamos, de forma ordenada, qué necesitas.

Documentos de titularidad y descripción del inmueble

Son la base de la operación y acreditan que la vivienda es tuya y cómo está inscrita:

• Escritura de compraventa o título de adquisición (herencia, donación, etc.) que demuestra la propiedad.
• Nota simple del Registro actualizada, que refleja la titularidad y las posibles cargas. Explicamos su importancia en esta guía sobre la nota simple al vender.
• Referencia catastral y, si existe, plano de la vivienda.

Certificados obligatorios

Para publicitar y escriturar el inmueble la ley exige determinados certificados, cuyo coste asume el vendedor:

• Certificado de eficiencia energética, imprescindible para anunciar y vender; lo detallamos en este artículo sobre el certificado energético.
• Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios, emitido por el administrador o el secretario, salvo que el comprador te exonere expresamente de aportarlo.

La cédula de habitabilidad ya no se expide en la Comunidad de Madrid: el Decreto 111/2018 suprimió su concesión. Y la licencia de primera ocupación, con carácter general, no es un requisito para vender una vivienda usada, aunque se exige al declarar una obra nueva y puede pedirla el comprador o su banco.

IBI, ITE y documentación de la comunidad

El comprador querrá comprobar que la vivienda está al día y sin sorpresas técnicas:

• Último recibo del IBI pagado, que además fija la base de reparto de este impuesto en el año de la venta.
• ITE (Inspección Técnica de Edificios) favorable, cuando el edificio está obligado por su antigüedad. Su ausencia o un informe desfavorable puede frenar la operación.
• Estatutos de la comunidad y, en su caso, actas recientes, para conocer normas de uso, derramas aprobadas o limitaciones.

En viviendas de alto standing conviene además preparar la documentación de los elementos que aportan valor: memoria de calidades, garantías de instalaciones (domótica, climatización, piscina), planos de reformas y licencias de las obras realizadas. Tenerlos ordenados refuerza la confianza del comprador y sostiene el precio durante la negociación.

Situación de cargas y suministros

Si la vivienda tiene hipoteca, necesitarás el certificado de deuda pendiente del banco y, tras la venta, gestionar la cancelación registral de la carga; ten presente que una hipoteca ya pagada puede seguir apareciendo en el Registro hasta que se cancela formalmente. Conviene también tener a mano las últimas facturas de suministros, el estado de las derramas y, si procede, los contratos de mantenimiento vigentes. Un pequeño desajuste, como una discrepancia entre la superficie registral y la real o una derrama pendiente no comunicada, puede frenar la firma en el último momento.

Reunir todo esto antes de salir al mercado, junto con una buena preparación del inmueble mediante home staging, permite afrontar la venta con seguridad y responder a cualquier pregunta del comprador sin improvisar. En Luxor Haus coordinamos toda la documentación por ti, con una gestión profesional y confidencial de principio a fin, para que llegues a la notaría con la carpeta completa y sin sorpresas.

Cédula de habitabilidad e ITE: lo propio de vender en Madrid

En la Comunidad de Madrid no tendrás que buscar una cédula de habitabilidad para vender: el Decreto 111/2018 suprimió su concesión, y desde entonces las condiciones de habitabilidad se comprueban con la licencia urbanística municipal o el título que corresponda. Las cédulas concedidas antes de esa fecha siguen sirviendo para contratar suministros en viviendas antiguas sin licencia de primera ocupación, así que, si conservas una, guárdala con el resto de los papeles. En cuanto a la ITE, en la ciudad de Madrid están obligados los edificios con más de 30 años desde que se terminó su construcción o una rehabilitación con reestructuración general o total: la primera inspección se presenta el año siguiente a aquel en que los cumplen y se renueva cada diez años. El Ayuntamiento de Madrid permite consultar por dirección el año que le corresponde a cada edificio. Lo detallamos en licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad al vender en Madrid.