Cambio de residencia fiscal en el año de la venta de tu vivienda en Madrid

Cada vez más propietarios de vivienda de alto standing en Madrid venden justo cuando se trasladan al extranjero por trabajo, por jubilación o por un cambio familiar. La pregunta que decide el coste fiscal de la operación no es cuánto has ganado, sino qué eres a efectos fiscales el año de la venta: residente en España o no residente. La respuesta cambia el impuesto, el tipo, las exenciones y hasta quién retiene el dinero en la notaría.

España no parte el año: eres residente o no lo eres

La normativa española no admite el llamado año partido. El periodo impositivo del IRPF es el año natural completo y la condición de residente se determina para todo el ejercicio con los criterios del artículo 9 de la Ley del IRPF:

• Permanencia: más de 183 días en territorio español durante el año natural, computando las ausencias esporádicas salvo que acredites residencia fiscal en otro país con certificado emitido por su administración tributaria.
• Centro de intereses económicos: que radique en España el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos.
• Presunción familiar: se presume la residencia si cónyuge no separado legalmente e hijos menores dependientes residen en España.

Si en el conjunto del año resultas residente, la venta va a tu declaración de IRPF aunque escrituraras ya instalado fuera. Si resultas no residente, la misma venta tributa por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, con independencia de que a la firma llevaras aún cinco meses viviendo en Madrid.

Qué cambia en la práctica según el resultado

• Tipo aplicable. Como residente, la ganancia va a la base del ahorro por tramos progresivos. Como no residente, la ganancia tributa a un tipo fijo del 19 %, residas o no en la Unión Europea; el 24 % es el tipo general de otras rentas, como los alquileres, cuando resides fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo.
• Retención en la firma. Si vendes como no residente, el comprador está obligado a retener e ingresar el 3 % del precio mediante el modelo 211, y tú regularizas con el modelo 210 en los tres meses siguientes, una vez transcurrido el mes del que dispone el comprador para ingresar la retención. Esa retención se detalla en esta guía.
• Exenciones de vivienda habitual. La exención por reinversión y la exención para mayores de 65 años están pensadas para residentes; los residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega pueden aplicar la reinversión en vivienda habitual en su país de residencia, pero la de mayores de 65 años exige que el inmueble haya sido vivienda habitual del contribuyente.
• Plazos y obligaciones formales. El residente declara entre abril y junio del año siguiente; el no residente, en los tres meses siguientes, una vez transcurrido un mes desde la firma. Confundir el calendario genera recargos evitables.

Lo que no cambia

La plusvalía municipal se calcula igual en ambos casos y corresponde al vendedor salvo pacto distinto, aunque, si vendes como no residente, la ley obliga al comprador a pagarla como sustituto, por lo que suele retener su importe en la firma; en cualquier caso, conviene comparar el método objetivo con el real. Tampoco varían los gastos que reducen la ganancia: los impuestos y honorarios de la compra y las obras de mejora acreditadas, que suman al valor de adquisición, y los gastos inherentes a la venta, que se restan del valor de transmisión, incluidos los honorarios de la inmobiliaria, con una comisión máxima del 2 %.

Cómo ordenar la operación

La recomendación práctica es sencilla: decide primero el calendario y después firma. Si el traslado va a consolidar tu condición de no residente en el ejercicio, cuenta con la retención del 3 % y con que las exenciones de vivienda habitual quedarán muy limitadas; si prefieres mantener la condición de residente, valora si la escritura puede caer en un año en el que superes los 183 días en España. Guarda el certificado de residencia fiscal del país de destino, el alta consular y la documentación del traslado, porque son la prueba que pedirá la Agencia Tributaria. Vender a distancia no es un problema: se resuelve con un poder notarial y con una comercialización preparada para operar sin que tengas que viajar.